物业工程节能降耗方案与措施9篇

物业工程节能降耗方案与措施9篇物业工程节能降耗方案与措施　物业节能降耗措施（二）　1.前言　随着我国经济建设飞速发展，房地产业投资、开发、销售整体产业链的发展，一个个新兴居住小区拔地而起，但居下面是小编为大家整理的物业工程节能降耗方案与措施9篇,供大家参考。

篇一：物业工程节能降耗方案与措施

　 1.前 言

　随着我国经济建设飞速发展， 房地产业投资、 开发、 销售整体产业链的发展， 一个个新兴居住小区拔地而起， 但居住小区的能源利用率却较低。

　因为电能在物业管理成本中占有相当比重， 如何节约和有效使用宝贵的电能， 就看物业管理公司的管理者水平了， 因此供配电系统的节能降耗问题更显得重要。

　2.降低供配电线路损耗 线损是供配电线路经济运行的重要指标。

　居住小区的供电线路一般为 10kV 或 35kV、380V/220V 系统。

　特别是较早规划设计的居住小区采用架空或电缆供电。

　随着电气负荷的增长， 供配电线路并未进行技术改造， 从而导致供配电线路在非经济状态运行。

　大量电能损耗在了供配电线路上， 致使供电电压质量下降。

　为解决上述问题， 应采用经济电流密度确定导线和电缆截面进行技术改造， 降低线损。

　我国规定的经济电流密度见表 1。

　多年的设计和运行经验表明：

　对锅炉供暖动力系统， 用电负荷稳定， 即使遇到寒冷的冬季， 将备用的锅炉循环泵投入运行， 用电负荷最大值也在原设计计算值范围之内。

　加之冬季的环境温度对导线和电缆散热好， 所以按表 1 参数选择导线和电缆截面是可行的。

　我国规定的导线和电缆经济电流密度（A/MM2）

　表 1 线路类别

　 导线材料

　 年最大负荷利用小时（H）

　3000 以下

　3000-5000

　5000 以上

　架空线路

　 铝

　1.65 (1.10)

　 1.15 (0.77)

　 0.90(0.60)

　铜

　3.00 (2.00)

　 2.25 (1.50)

　 1.75 (1.17) 电缆线路

　 铝

　1.92(1.28)

　1.73 (1.15)

　 1.54 (1.03)

　铜

　2.5 (1.67)

　 2.25 (1.50)

　 2.00 (1.33) 如按表 1 参数选择给居民住宅楼供配电的导线和电缆显得裕度较小， 还应充分考虑到供电线路的电压等级、 初始投资、 安装施工、 用电负荷功率因数以及整个电缆经济寿命中损耗费用之和达到最小等因素。

　随着人们生活水平的提高， 家用电器不断地涌入家庭， 居民用电负荷增长很快，特别是在夏季， 居民用电负荷出现高峰， 按表 1 参数选择给居民住宅楼供电的导线和电缆电流密度时应留有 1.5 倍的裕量（参见表 1 括号内数值）

　。

　根据北京地区 1992 年～2000年 8 年期间居民用电量情况统计分析， 居民用电量年平均增长率为 16％。

　居民用电量的增长率远远高于其他行业用电量的增长率， 居民用电量的增长还有很大空间。

　居民用电量占全社会用电量的比例目前在 12％（北京地区）

　。

　中西部地区居民用电量远低于这个比例， 说明居民用电量增长空间极大。

　根据发达国家的经验， 居民用电量增长到占全社会用电量的 30％左右时就会保持在一个相对稳定的水平， 应考虑到居民年用电量平均增长率约 16％这个重要因素。

　为降低供配电线路损耗， 可采用增设并联导线和电缆或其它技术手段来实现降低损耗。

　现举一实例， 一居民住宅楼 3200m2， 48 户， 1988 年设计时按 10W/m2 计算，计算负荷 Pjs=19.2kW,计算电流 Ijs=Pjs/×Ue×cosφ=19.2/×0.38×0.9=32A。

　1999年夏季用电负荷最高峰时日平均最大负荷 Pav.max=48kW,日平均最大负荷电流 Iav.ma

　x=81A,由于年最大负荷利用小时数少于 3000 小时， 取经济电流密度 Jjil=3A/mm.2， 导线截面 Sjil=Ijs/Jjil=32/3=10.6mm2,实选氯丁橡皮线 BXF－3×16＋1×6mm2 架空线。

　1999 年供配电技术改造时， 选取经济电流密度 2A/mm2,导线截面 Sji2=Iav.max/Jji2=81/2=40.5mm2， 为中远期居民用电负荷增长留有余地， 实选氯丁橡皮线 BXF－3×70＋1×25mm2 取代原供电架空干线。

　电缆长度 102m， 忽略感抗影响， 电阻 R16=0.136Ω， R70=0.032Ω,有功损耗ΔΡ16=3×I2av.max×R16×10－3=3×812×0.136×10－3=2.676kW， ΔΡ70=3×I2av.max×R70×10－3=3×812×0.032×10－3=0.629kW。

　两路不同截面的导线有功损耗之差 ΔP=ΔP16－ΔP70=2.676－0.629=2.047kW。

　负荷高峰季 100 天， 平均每天用电 20 小时， 共计 2000 小时， 节电量 ΔW=ΔP×t=2.047×2000=4094(kWh)。

　由计算结果可知， 在相同用电负荷条件下， 不同的导线或电缆截面功率损耗差异非常大。

　此例中把原供电干线截面更换为 70mm2， 仅一个用电负荷高峰季就可节省电能 4094kWh， 折合 1068 元。

　采用经济电流密度选择的电缆， 节约电能的价值只需 3 年就可收回投资。

　在电缆剩余的寿命期内节约的电费价值便更容易计算了， 这就是物业管理公司的利润啊!一个居住小区供配电干线少则几十条多则上百条， 不同程度的存在着上述现象。

　上述有功损耗是在用户电能表与变配电室的低压配电柜之间的供电干线产生的。

　而在一些企业， 供电部门只查抄变配电室的高压计量表或低压计量表， 那在供电干线上产生的有功损耗只能由物业管理公司来承担了。

　上述计算是有功损耗部分， 还有节约了的无功损耗， 降低了无功损耗的显著效益提高了居住小区供配电网的功率因数、 减少了负荷电流， 从而提高了居民住户的电压质量。

　这都是经济效益啊! 3.适当提高供配电线路的运行电压和功率因数

　一些较早规划设计的居住小区供配电线路仍在较大的用电负荷状况下运行， 用户终端的电压质量很差， 单相电压降低到 170V， 日光灯启动受到影响， 白炽灯发出昏暗的光线。锅炉引风、 鼓风电机启动也十分困难， 产权单位没有足够的资金进行技术改造。

　在这种情况下， 可通过合理地选择变压器的分接开关， 适当地提高配电线路的运行电压， 就可以显著地降低线损。

　在带负载运行的条件下如能采用有载调压变压器自动地进行分级调压就更方便了。

　适当提高运行电压， 可降低线路功率损耗。

　见表 2 提高电压与降低线损关系表 2 提高电压百分数% 降低线路功率耗损百分数% 380（1+ 1%）

　= 383.8V

　 2% 380（1+ 2%）

　= 387.6V

　 3.6% 380（1+ 3%）

　= 391.4V

　 5.7% 380（1+ 4%）

　= 395.2V

　 7.5% 380（1+ 5%）

　= 399V

　 9.3% 提高供配电系统的功率因数也是降低线损的有效措施， 功率因数提高后， 供电干线负荷电流下降， 线损可有效地降低。

　具体方法是：

　(1)在住宅楼总配电箱进户处安装智能型无功功率因数补偿装置， 这种装置可随用电负荷的大小、 功率因数的高低自动投入和切除电容器。

　(2)在锅炉供暖动力系统 22kW 以上的电机旁采用末端补偿电容器提高功率因数，末端补偿可直接向电机提供无功功率， 降低了在供电线路上的无功损耗。这是一种比较合理，投资少， 见效快的节电措施。

　4.电力变压器容量的合理选择与经济运行 在居住小区供配电系统设计时， 一般都按计算负荷为依据来选取变压器容量的。

　在实际运行中， 其运行负荷并不等于计算负荷， 而是随季节而变化的， 甚至在 24 小时内负荷变化也很大。

　居住小区的运行负荷曲线， 在一年四季中负荷率变化从 42％～93％。

　在小区供配电系统设计及运行电气管理中， 应该十分重视变压器容量的合理选取。

　当居住小区的建筑面积大于 5 万 m2 以上时， 在供配电系统设计时就应考虑选取2 台 560kVA 以上的电力变压器并联运行， 充分发挥变压器并联运行时的优势。

　由于季节性原因使得居住小区运行负荷发生变化， 如何确定单台还是两台并联运行呢？ 有如下 3 种方法：

　(1)当变压器的负荷率低于 0.6 时， 应切除一台运行比较经济；

　(2)当变压器的负荷率大于 0.8 以上时， 应投入备用变压器并联运行比较经济；

　(3) 由临界负荷公式确定临界负荷的数值， 查手册或产品技术资料将有关参数代入公式求出临界负荷 Sj， 当变压器的运行负荷小于临界负荷 Sj， 则单台运行较为经济， 反之并联运行较为经济。

　合理地安排投入运行的变压器台数是降低有功损耗和提高节电效益的一项好措施。

　另外， 要特别注意变压器的并联运行条件：

　(1) 额定电压与变比相等， 否则易产生涡流， 导致损耗增加， 温度增高;

　 (2) 连接组别相同， 连接组别不同， 导致环流增加， 其数值是额定电流的 5 倍;

　 (3)阻抗电压 Ud％相等， 以利于均等发挥并联运行时的供电能力。

　5.电机节电 居住小区内一般都有数量较多的电机， 除了锅炉供暖系统的热水循环泵、 引风、 鼓风电机、 炉排传动电机、 电葫芦电机、 输送带电机外， 还有电梯曳引电机、 高压水泵电机等。要特别重视中小型电机的节电。

　这些电机大多属于风机， 水泵类负荷， 应采用变频调速技术。我朋友以前所在的物业管理公司管理的居住小区， 电机总装机容量 1200kW,计划在 3 年～5 年内逐步改造， 更换为变频调速和高效能电机。

　目前， 已采用变频调速的电机容量 335kW， 运转时每小时节电可达 33KWh， 一个供暖季可节电 8 万 kWh， 折合 4.6 万元。

　只需三个供暖季运行即可收回投资。

　另外， 其它节电途径还有按经济运行选择合适的电机容量， 减少轻载和空载运行时间， 保证电机的电源电压基本正常等措施。

　6 .照明灯具的节电 选用高效光源和节能型灯具。

　以往大多数居住小区在设计时， 路灯， 公共场所等夜间照明采用的是白炽灯、 水银灯， 应改造成为紧凑型荧光灯， 可节电 50％左右。

　办公、 商业楼照明的老式灯具应改造成带电子镇流器和细管径灯管的节能型荧光灯， 节电 15％以上，还能延长灯管的使用寿命约 60％， 光效高达 50％， 消除了频闪效应和噪声。

　采用节能型荧光灯具运行 2 年即可收回投资。

　优化照明设计和管理。

　在居住小区照明设计中， 除住户照明外， 应对居住小区的道路、公共场所、 办公、 商业楼等不同的区域采用不同的照度标准。

　合理配光， 采用节能要求的控制方法， 尽量利用天然光束减少照明， 实现时间、 地点、 天气变化、 工作和生活需要灵活地调节照度水平。

　采用智能化照明管理系统， 不仅节电， 还能使小区由亮变“靓”， 当人们进入小区后， “靓”感给人们的心理和生活极佳的影响。

　7 .结束语 小区物业的节电是物业管理工作的重要组成部分， 它投资少， 见效快， 周期短， 效益高。

　实施后可显著地降低物业管理公司的运行成本。

　总之， 小区物业的节电潜力很大， 全国几万多家物业管理企业如能采用 1 项～2 项节电措施， 其节电效果和经济效益将是巨大的! 尊敬的物业管理同行们， 节能降耗、 开源节流从我们开始， 从现在开始。

　你真诚挚友好的管理同行

篇二：物业工程节能降耗方案与措施

　一、目的

　 为了更好地落实执行各管理处和职能部门制定的节能降耗管理办法，促进公司员工提高节能降耗的意识，并在工作中自觉执行，进一步提高经济效益，特开展该活动。

　二、工作目标

　 坚持以创建节约型物业为目标，不断转变管理观念，拓展节能空间，强化节能措施，做好能源节约和高效利用工作。根据物业管理工作性质，对物业管理工作中的水、电、煤能源消耗，设备设施维修保养消耗，办公用品消耗等方面全方位 涎 进行有效控制。在 愈 公司范围内，力争 背 达到月度节约 35 误 00 元，全年节约 噪 42000 元的目 蹋 标。

　三、工作措施 豁

　（一）健全机构， 蚁 加强领导

　 成立 藏 公司节能降耗工作 鹤 领导小组，组成人 牟 员如下：

　组长：副 卞 组长：成员：各管 偿 理处负责人

　（二）

　铬 强化措施，科学降 怎 耗

　 1、优化工 贫 作机制。各部门严 慨 格按照本部门的节 候 能降耗

　办法认真实 恐 施，加强管理，狠 亲 抓落实。综合管理 照 部对各部门的节能 暑 降耗明确目标，在 磅 测算的各项指标消 微 耗标准下，每季度 赢 考核一次。

　2 漓 、加强工作人员培 存 训。各部门抓好工 醇 作人员培训，有效 麦 提高设施和资源的 忱 利用效率，不断提 寅 高对各种设施设备 锨的保养和维修能力 宣 ，确保设备设施科 步 学使用，正常运转 槛 ，减少维修成本开 终 支。

　（三）制定计 粤 划，统筹安排 第一 沼 阶段：制定初步计 讶 划。

　 各管理处 胳 根据自身的特点自 火 行编制年度节能降 噪 耗方案，并上交至 宜 公司工程部。

　实施 杯 时间：3-4 月

　第 携 二阶段：活动小组 蒋 总结方案。

　 由 桔 综合管理部牵头公 金 司工程部召开节能 支 降耗研讨会，根据 厦 各管理处上交的节 营 能初步方案，进行 坷 分析讲评。采纳其 水 中的合理化建议， 草 根据讨论结果编制 寻 最终年度总司节能 台方案。

　实施时间：

　庚 5-6 月

　第三阶段 咳 ：开展培训，全员 挂 参与。

　 各管理 有 处根据公司最终节 帚 能方案，组织全体 斋 员工进行培训，灌 感 输节能意识，强化 凛 工作责任，细化工 茧 作措施，专人督查 笼 考核，形成工作合 胀 力。

　实施时间：6 伪 -12 月

　四、年终 馅 统计，总结分析。

　媒

　年末由公司工 兄 程部负责对各管理 忿 处的节能降耗实施 锐 结果进行数据统计 谐 及测评，编制公司 胎 年度节能降耗总结 饮 报告。

篇三：物业工程节能降耗方案与措施

　目前，商业的电耗主要在这几条线上: : 公共照明及广告灯箱约0 380 千瓦，电梯约 4 164 千瓦，空调约 0 150 千瓦，喷泉约 7 47 千瓦。为有效控制用电能耗在合理范围，现拟定以下节能措施；

　一、自用能耗的节能降耗方法

　（一）物管及其他办公水电能耗：

　1、办公室照明灯具使用在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。连续照明在 2 个小时（含 2 个小时）以上的地方，采用节能灯照明。阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具； 2、办公设备使用在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座； 3、空调使用夏季室外温度达到 30 摄氏度（含 30 摄氏度）时，办公室内可以开启空调，使用空调时，应关好门窗，空调制冷温度设定在26 摄氏度（含 26 摄氏度）以上； 4、冬季在天气寒冷的情况下，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备； 5、卫生间用水、用电办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识，卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头；

　（二）物管及其他住宿员工水电能耗：

　1、严肃住宿纪律，到点熄灯； 2、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯；卫生间人走关灯关水，电视机、电风扇等电器无人使用时，应及时关闭； 3、采用节能灯照明； 4、采用节水设备，如节水水箱、水龙头； 5、对宿舍的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊； （三）餐厅水电能耗：

　1、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识。除电冰箱（柜）需24 小时运行外，照明、水龙头、电饭锅等电器在不用时，应及时关闭和切断电源； 2、晚餐结束后，厨师做完材料准备、厨具清洁、餐厅卫生后，依次检查闸阀、电源开关，最后关闭灯具，锁闭餐厅。

　二、 公共区域照明设施运行的节能降耗方法

　（一）室内公共照明设施运行能耗：

　1、室内公共通道照明应使用声光控方式进行控制； 2、地下室照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的数量或是有选择的在部分区域使用功率小的灯泡； 3、室内其他常用照明设施，工程部已经安装定时器，并根据策划部门需要制定了相应开启时间表，并有专人负责；

　4、对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况； （二）日常室外公共照明（招牌灯、广告灯等）设施运行能耗 1、工程部依据项目所处阶段，并配合销售和策划等部门制定相应的开关时间表，通过安装定时器实现其功能，并有专人负责； 三、 共用配套设施能耗的节能降耗方法

　（一）电梯运行能耗：

　1、电梯运行根据销售和策划等部门的需要进行开关，夏季室外温度达到 30℃（含 30℃）时，才可以使用空调。空调温度设定及使用月份要依据现场需要并结合实际情况执行； 2、自动手扶梯于每晚的 24:00 关闭，特殊情况适当延长：早上 9：00 开启，特殊情况适当提前； （二）地下车库照明设施运行能耗：

　1、根据实际情况，以达到不影响照明为依据，开启照明设备； 2、部分设置采光井的区域，如果采光效果较好且视线清楚，可以适当延迟开启或提前关闭此区域的照明灯具； 3、部分未设置采光井且已经使用的区域必须开启照明设施； 4、未投入使用的区域，除检修维护等特殊情况下需要开启照明设施，其他情况下应关闭照明设施； 5、连续照明时间达 4 小时以上时，应使用节能灯具； （三）

　供水（消防）泵房、空调机房运行能耗：

　1、在开关处张贴“人走关灯”的标识，长时间照明应使用节能灯，禁止泵房内照明设备 24 小时运行；

　四、环境节能降耗的方法: :

　（一）水系景观、景观照明运行能耗：

　水系景观（含喷泉）、景观照明（各类地灯、水灯等）的开启要制定严格的运行时间表，按照时间表运行，并指定专人执行。禁止24 小时运行。具体执行如下：

　1、水系景观、景观照明 （1）现阶段水系景观、景观照明由定时器进行控制；重要节日（圣诞、元旦、春节、五一、国庆）及特殊活动的开启根据实际情况； （2）水系景观、景观照明等开启后，禁止 24 小时运行，由工程部依照上述运行表制定具体运行计划，并严格执行； （二）节日亮化用电能耗：

　1、节日亮化使用灯具应本着美化、亮化环境、用电节约的原则，选择装饰灯具； 2、节日亮化结合商业内景观、照明设施进行； 3、工程部根据相关部门的需求制定严格的运行时间表，指定专人执行，禁止 24 小时运行。具体运行如下：

　（1）项目正常运行阶段：因节日不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，并与 照明设施相辅使用； （2）项目筹备阶段：因节日与项目销售需要的不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，并与小区照明设施相辅使用； （三）水系水体更换，原则上每月进行 1 次水体更换；具体更换周期可由工程部依据水体实际维护情况适当延长 5 天左右；

　（四）绿化能耗：

　1、绿化浇灌时，可结合水系的清洁进行，采用潜水泵将要清洁的水系内存水用于绿化灌溉。禁止在水系清洁时随意将存水进行排放，水系存水灌溉绿植对植物有很好的增肥及补水作用，即可以节约绿化用水，同时还可以节约用肥； 2、绿化灌溉时，应选择早晚温度较低时进行，同时对灌溉情况进行巡查，避免灌溉水量过度，造成浪费； 3、水系清洁及绿化灌溉前，应注意关注天气状况，利用雨水进行水系清洁、补水和绿化灌溉；避免工作进行期间或结束后，出现雨水天气，而造成水资源浪费； （五）空调使用：

　1、在夏季炎热天气，可将招商中心、展示中心等重要区域于 6：00-7：00 开启空调降温，利用谷价差达到降耗目的； 五、计量设备

　安装商业区涉及水电能耗的设备设施，在条件允许的情况下，均应安装计量设备，进行水电能耗统计。计量设备的作用：

　（一）对能源消耗进行计量，为能源消耗测算提供数字依据； （二）为节能降耗提供数据依据，验证节能降耗措施是否有效； （三）定期校验商铺电表，使用 0.2 级互感器与实际使用电流匹配，减少计量误差； 六、监督检查

　（一）工程部每天对商业区内照明及办公设备等用电设备的使用情况

　进行监督、检查； （二）物管各部门每周联合对商业区内照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查； （三）办公室主任每月对商业区内办公区域的照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查； （四）办公室负责每半年组织一次全公司范围内的节能降耗教育活动；服务中心负责每季度组织一次服务中心内部的全员节能降耗教育活动；从上至下的引导、树立员工节能意识，形成节约就是效益的风气；

篇四：物业工程节能降耗方案与措施

　物业管理本是一个微利性行业在不断提高服务质量的同时如何开展开源节流、节能降耗工作是物业管理企业健康发展的根本保证。下面谈谈物业管理几种常用节能措施及手段谨供参考请大家指正。

　公共照明系统的“绿色革命”

　我们所提倡的“绿色照明”是指在不降低照明质量的前提下通过科学的照明设计采用光效高、寿命长、安全稳定、节能环保的照明电器改造公共照明系统节约用电减少污染达到高效、舒适、安全、环保的目的。

　“绿色照明”要注意两个方面一方面是灯具的选择另一方面是开关控制设备的选择并根据物业管理的地域、场所的不同进行合理安排。譬如花园广场及道路可选择碘钨灯、高压钠灯用时间继电器开关控制大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯用普通开关控制楼梯走廊及通道可选择白炽灯用触摸开关或感应开关控制需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。

　变频控制系统在机电设备中的节能作用

　变频设备是通过实现电动机无级调速以达到节能目的。现在变频器节能已经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中通过变频调速技术电梯可以获得最大程度的舒适感而且能耗大大减少可靠性也得到很大的提高这是采用交流调压电梯所不可比拟的。因此当空调、电梯、水泵用量大时一味减少运行不是办法可以采取变频节能方法保障设备运行正常满足业主需求。

　供水系统的节能方法

　供水系统的节能主要有两个方面一方面供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等关键部位要选用质量过关的零配件另一方面是要保持经常巡视 及时检测维修供水管网。与供电管理不同的是供水系统出现问题会立即造成浪费而且越拖延浪费越严重。因此日常检查维护对于供水节能来说尤为重要一旦等到出了问题再维修浪费已经形成且无法挽回。

　 水电计量表具的量化管理

　现阶段 公共用电部分及大多数物业小区的供水抄表工作是物业管理公司负责的。因此做好水电计量平衡十分必要。定期查抄总表、分表数据做到先计量、后分析再平衡采用各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量通过水、电的量化管理迅速查出问题所在保证节能工作的顺利开展。

　如能将各种好的节能措施及手段引入质量管理体系中 并在各管理处加以推广将给公司的物业管理工作带来较大的促进。

篇五：物业工程节能降耗方案与措施

　号：XXXX-GC-04 版

　本：1.0 生效日期：

　管控 体系文件

　 节能降耗管理制度

　发放编号：

　编

　制：

　风之大陆

　审

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　准：

　版本修订记录 序号 修订日期 修订内容 修订人 版本 备注

　 节能降耗管理制度

　编

　号：XXXX-GC-04 版

　本：1.0 生效日期：

　 1 1. 目

　的

　合理有效地利用能源，降低能源消耗，为公司节约运行成本。

　2. 适用范围

　适用于公司各项目的节能降耗管理。

　3. 术 语和定义 无。

　4. 职责权限

　4.1 总部 工程管理部

　1) 负责了解市场最新节能措施和理念，组织节能技术与管理研究。

　2) 审核各项目上报的节能降耗相关报表、计划与方案。

　3) 组织开展公司节能降耗专项活动，发掘节能改造机会。

　4) 指导、监督各项目节能降耗的统计、分析与管理工作。

　4.2 物业服务中心工程组

　1) 负责统计项目各区域能源数据，并进行对比分析。

　2) 负责项目空调与配电系统的效能评估，编制相关报告。

　3) 负责根据项目具体情况制定节能计划，并组织落实。

　4) 负责节能改造具体实施方案的编制与落实，并负责节能改造效果评估。

　5. 管理规定

　5.1 能耗统计 与分析

　5.1.1 物业服务中心工程组应每月统计项目各功能区域电、水、油、气等能源数据，并进行月度、年度同期对比分析，为设备日常管理、节能改造等提供数据支持。编制能耗消耗同比环比统计表次月 5 日前经物业服务中心负责人审核后，报工程管理部备案。

　5.1.2 物业服务中心工程组每年 10 月 30 日前依据本年度用电、水、油、气等能源消耗实际情况，制定下年度《能源节约目标以及实施方案》，明确水、电、油、气能源消耗的具体控制目标、管理措施、责任部门、完成时间等。方案具体报批程序：物业服务中心负责人审核，工程管理部审核，公司领导审核、审批。

　5.2 设备效能评估

　5.2.1 空调系统效能评估

　 节能降耗管理制度

　编

　号：XXXX-GC-04 版

　本：1.0 生效日期：

　 2 1) 物业服务中心工程组应连续观察制冷及制热各区域的温度、湿度情况，记录各空调主机的最大负荷量，观察空调末端与主机的匹配情况。

　2) 物业服务中心工程组每年 10 月 30 日前根据观察和记录的结果并结合历年的数据，对空调方案、设备选型（含冷热源设备大小、选型）进行适宜性评价，同时评估空调系统设备的效率下降是否仍处于正常状态。

　5.2.2 配电系统效能评估 1) 物业服务中心工程组应连续记录各供电区域面积、运行时间段、签约负荷指标、峰值负荷发生和持续时间段，记录各变电所变压器装机容量、变压器最大、最小、平均负荷率，记录项目整体的用电情况（含设备安装容量、峰值负荷及持续时间、月用电量、运行时间等）。

　2) 物业服务中心工程组每年 10 月 30 日前根据记录的结果并结合历年的数据，对项目配电系统的方案、选型进行适宜性评价，同时评估配电系统是否能满足未来一定时期内的使用要求，为是否需要大中修或改造提供参考意见。

　5.3 节能改造 管理

　5.3.1 工程管理部每年组织公司各物业服务中心工程组开展一次节能改造建议活动，确定各项目的节能改造项目。

　5.3.2 物业服务中心工程组根据确定的节能改造项目，提出具体的节能改造方案（包括技改措施、资金预算、节能预期效果、回收期限等），按《组织权责手册》报批。

　5.3.3 节能改造方案审批通过后，物业服务中心工程组负责制定出具体试验方案并组织节能改造具体实施。试验方案内容包括：项目名称、项目负责人、试验方法和条件、试验完成时间、估计试验费用、故障解决预案。

　5.3.4 节能改造完成后，物业服务中心工程组测试节能效果，编制《节能改造效果评估报告》，报物业服务中心负责人审核，工程管理部审核，公司领导审核、审批，工程管理部备案。

　 6. 相关附件

　附件一：节能管理常用措施（参考）

　7. 相关记录

　7.1 水、电抄表记录 7.2 能耗消耗同比环比统计表（无固定格式）

　7.3 能源节约目标以及实施方案（无固定格式）

　7.4 节能改造方案及节能改造效果评估报告（无固定格式）

　 节能降耗管理制度

　编

　号：XXXX-GC-04 版

　本：1.0 生效日期：

　 3 附件一：节能管理 常用 措施 （参考）

　1. 用电节能管理措施：

　1.1 实行用电部门和重要用电设备分表能耗统计管理，及时掌握部门和设施设备的用电情况。

　1.2 提高用电设备的功率因数，合理操作无功补偿设备，功率因数应达 0.9 以上，具体措施有：

　1) 强电专业各值班人员需按上级制定的目标、指标，认真做好节能降耗工作。

　2) 强电专业各值班人员必须加强对设备的巡视、检查和维护。

　3) 依照外界负荷的变化，及时调整补偿，确保设备运行正常。

　4) 密切注意无功计量表的转向。

　5) 巡视中应注意补偿功率表、补偿组数、指示灯和电流表等运行参数及状态的变化。

　6) 在对电容柜进行保养时，需断开组数及指示灯，确认放电后，再进行对接触器、电容器、接地装置的检查。

　1.3 照明系统在保证合理照度的情况下，优先选用光效高的节能新光源和高效节能灯具，光源分多路控制和光声控开关，合理安装时间控制器做到人机结合管理。

　1.4 大能耗的水景、喷泉，一般在节假日和国家法定节假日定时开放，并严格执行开关时间，不得随意变更。

　1.5 临时用电由使用部门提出申请，经工程部审批后，方能按排安装使用（外来单位申请使用水电要收取费用），用毕应立即拆除。

　2. 空调 节能管理 措施

　2.1 响应国务院办公室发出《关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知》，要求公共建筑内夏季室内空调温度设置不得低于 26℃，以节约能源、保护环境。

　2.2 加强各房间门窗管理，避免冷气外泻。

　2.3 各项目暖通工程运行人员需定期对中央空调系统进行整体运行检讨，根据具体季节气候特点适时调整中央空调的运行状态，保证整个中央空调系统出于合理安定化运行，避免因不适当的运行状态造成的能源浪费 3. 用水节能管理措施：

　3.1 主要用水部门实行分类管理，各级人员树立节约用水观念，时刻注意节约用水。

　3.2 建立用水计划制度，严格控制用水量，防止超计划用水。

　3.3 用水人员发现有跑、冒、滴、漏现象应及时报修。

　3.4 绿化浇灌用水及共公卫生间用水，应加强巡查管理，严防跑、冒、滴、漏现象。

　3.5 严禁私接、私拆用水设施。

篇六：物业工程节能降耗方案与措施

　 一、物业自用能耗的节能降耗方法

　 （一）物业办公水电能耗

　 1、办公室照明灯具使用

　 在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。

　 连续照明在 2 个小时（含 2 个小时）以上的地方，采用节能灯照明。

　 阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具。

　 2、办公设备使用

　 在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。

　 外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。

　 3、空调使用

　 夏季室外温度达到 30 摄氏度（含 30 摄氏度）时，办公室内可以开启空调。使用空调时，应关好门窗。

　 空调开启时间为上午 9：30-11：30，下午 14：00-16：00；使用时间严格控制在 4 小时之内（含 4 小时）。

　 空调制冷温度设定在 27 摄氏度（含 27 摄氏度）以上。

　 4、冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。每年供暖前及供暖结束后，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。

　 5、卫生间用水、用电

　 办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。

　 卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。

　 （二）物业住宿员工水电能耗

　 1、严肃住宿纪律，到点熄灯。

　 宿舍熄灯表

　 备注：日常宿舍熄灯时间管理原则上依据上述时间表执行，如遇到节日活动等特殊情况可适当调整执行时间。

　 2、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯；卫生间人走

　关灯关水；电视机、电风扇等电器无人使用时，应及时关闭。

　 3、采用节能灯照明。

　 4、采用节水设备，如节水水箱、水龙头。

　 5、对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。具体用量由服务中心经理确定，维修主管负责抄录计量数字，客服主管负责核定用量，并对超量部分分摊到个人，收取费用。

　二、大厦公共区域照明设施运行的节能降耗方法 （一）大厦室内公共照明设施运行能耗

　 1、室内公共照明应使用声光控方式进行控制。

　 2、地下室照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的数量或是有选择的在部分区域使用功率小的灯。

　 3、对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况。

　 （二）大厦日常室外公共照明设施运行能耗

　 1、工程部依据项目所处阶段，根据计划时间表，制定大厦室外公共照明每月开启关闭时间表，报物业服务中心总经理审核后，由专业主管指定专人具体执行。具体执行如下：

　 （1）项目正常运行阶段

　 大厦室外照明运行时间表 （见运行计划）

　备注：如遇到雨、雪、雾等天气影响室外能见度，可适当提前开启小区照明设备或是延长照明时间。

　 2、大厦内其他常用照明设施，工程部经理也要指定专人制定严格运行时间表，由专业主管组织专人执行。（见运行计划）

　 三、大厦共用配套设施能耗的节能降耗方法

　 （一）电梯运行能耗

　 1、电梯运行能耗未单独由业主支付

　 电梯设备间养护、巡查时，工作完毕后关闭照明灯具。

　 如分区电梯，可采取下列措施控制用电能耗：每个区除留一台值班电梯 24 小时运行外，其他所有客梯 8:00-20:00 开放使用，晚上 20:00-第二天早上 8:00 关闭，避免电梯在非办公时间有人外招反复启停造成能源浪费。

　 夏季室外温度达到 30℃（含 30℃）时，才可以使用空调。空调温度设定及使用月份要依

　据下表并结合实际情况执行。

　 备注：空调具体运行时间依据大厦的实际情况，由工程部经理具体安排，专业主管负责执行。

　 （二）地下车库照明设施运行能耗

　 1、根据实际情况，以达到不影响照明为依据，开启照明设备。

　 2、部分设置采光井的区域，如果采光效果较好且视线清楚，可以适当延迟开启或提前关闭此区域的照明灯具。

　 3、部分未设置采光井且已经使用的区域必须开启照明设施。

　 4、未投入使用的区域，除检修维护等特殊情况下需要开启照明设施，其他情况下应关闭照明设施。

　 5、连续照明时间达 4 小时以上时，应使用 LED 节能灯具。

　 （三）供水（消防）泵房、供暖泵房运行能耗

　 在开关处张贴“人走关灯”的标识，长时间照明应使用节能灯。禁止泵房内照明设备 24小时运行。

　 四、环境节能降耗的方法

　 （一）水系景观、景观照明运行能耗

　 水系景观（含喷泉、人造瀑布等）、景观照明（各类地灯、水灯等）的开启要制定严格的运行时间表，按照时间表运行，并指定专人执行。禁止 24 小时运行。具体执行如下：

　 1、水系景观、景观照明

　 （1）项目正常运行阶段

　 水系景观、景观照明除重要节日、活动及检修维护等情况下，日常时间不得开启运行。

　 重要节日（如元旦、春节、五一、国庆等）开启原则上按下列时间执行：

　 （2）水系景观、景观照明等开启后，禁止 24 小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经物业总经理审核后执行。

　 （二）节日亮化用电能耗

　 1、节日亮化使用灯具应本着美化、亮化环境、用电节约的原则，选择装饰灯具。

　 2、节日亮化应结合大厦内景观、照明设施进行。

　 3、工程部制定严格的运行时间表，指定专人执行，禁止 24 小时运行。具体运行如下：

　 （1）项目正常运行阶段

　备注：因节日不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，一般运行时间不得超过 8 个小时，并与大厦照明设施相辅使用。

　 备注：因节日与项目销售需要的不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，并与大厦照明设施相辅使用。

　 4、水系景观、景观照明开启后，禁止 24 小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经物业总经理审核后执行。

　 （三）水系水体更换

　 水系水体更换原则上按照以下周期进行更换。如有特殊情况经物业经理许可后，方可进行更换。

　 水系一般全年运行，原则上每月进行 1 次水体更换。

　 具体更换周期可由保洁主管，依据水体实际维护情况适当延长 5 天左右。

　 （四）绿化能耗

　 1、绿化浇灌时，可结合水系的清洁进行，采用潜水泵将要清洁的水系内存水用于绿化灌溉。禁止在水系清洁时随意将存水进行排放。水系存水灌溉绿植对植物有很好的增肥及补水作用，即可以节约绿化用水，同时还可以节约用肥。

　 2、绿化灌溉时，应选择早晚温度较低时进行，同时对灌溉情况进行巡查，避免灌溉水量过度，造成浪费。

　 3、水系清洁及绿化灌溉前，应注意关注天气状况，利用雨水进行水系清洁、补水和绿化灌溉。避免工作进行期间或结束后，出现雨水天气，而造成水资源浪费。

　 五、计量设备安装

　 大厦内涉及水电能耗的设备设施，在条件允许的情况下，均应安装计量设备，进行水电能耗统计。计量设备的作用：

　 （一）对能源消耗进行计量，为大厦能源消耗测算提供数字依据。

　 （二）为节能降耗提供数据依据，验证节能降耗措施是否有效。

　 六、监督检查

　 （一）行政部每周对公司办公区域照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。

　 （二）办公室负责每半年组织一次全公司范围内的节能降耗教育活动；各部门负责每季度组织一次内部的全员节能降耗教育活动；从上至下的引导、树立员工节能意识，形成节约就是效益的风气。

篇七：物业工程节能降耗方案与措施

　节能降耗管理方案

　 一、从提高各人节能降耗意识入手，养成自觉节能的好习惯；

　 管理工作中，要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费，从一点一滴做起。例如：办公室温度都设定在 26℃以上，而且做到人走关灯、关空调。

　 （1）在早期介入，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给业主提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位（此阶段开发商或业主都有资金实力，可以为今后的物业管理打下坚实基础）。

　 （2）工程设备老化、需要更新改造的，及时列入改造计划、向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。

　 （3）对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于还没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大量改造资金。我们就区分不同情况，帮助业主算账，采取不同方式解决。例如与供货商协商，如先支付一部份设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分 2-3 年内偿还。这些节

　 能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。这种方式业主就比较容易接受。

　 三、从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动；

　把“节约能源，降低能耗”作为重点工作，下发通知要求：

　（一）每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好大厦水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。

　 （二）做好能耗的统计分析。发现能耗异常及时分析报告。

　 （三）坚守岗位认真做好各项巡视工作，始终坚持“以人为本，注重节约”这一理念，从方方面面入手，积极开展节能降耗活动。

　 1、专业人员重点控制所管理项目用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。例如：私自接水、接电等。

　 2、内保人员重点监控楼层在无人时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。

　 3、保洁人员注意卫生间自来水使用状态，杜绝长流水。

　 4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。

　 （四）有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。

　 1、电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。

　 2、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时

　 段，节省每一度电。

　 3、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。

　 4、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。

　 （五）做好设施设备运行能耗统计分析工作，每月统计各区域用水用

　电量，及时处理堵塞漏洞，防患于未然。

　 四、建立业主参与机制，鼓励业主参与；

　 五、加强设施设备的维保管理工作，落实并完善各项流程和制度。

　 对相关作业规则和标准做好做细设施设备的维保工作，延长使用寿命；节能固然要依托物业硬件，然而真正要实现节能目标，还是要依靠软件节能管理，首先应对物业管理的能源消耗作一个分析。物业管理消耗的能源主要分为以下几种：

　 1、公共用电；

　 2、公共用水；

　 3、发电机燃油。

　 这其中以公共用电为最大头。所以节约能源应着重抓节电。而公共用电包括有公共照明、电梯、生活水泵、中央空调、消防系统等设施设备的运行用电。我们所能采取的节能措施主要有人员控制和技术改造两个办法：

　 1、加强日常管理，完善规章制度，防止不必要的浪费；对工作人员进行节约意识教育，养成随手关灯、关水的好习惯，杜绝浪费。如使用中央空调的场所，应将风机盘管控制器置于合适的温度，能够封闭的场所要适当地封闭，减少冷气不必要的流失。这种人员控制的方法虽然节能不多，但能够培养员工的主人翁意识和个人素质，对于提升企业形象有较大裨益。

　 2、对原有设施设备进行节能改造，这是节约能源的最主要的方法，同时也是最有效的方法。如公共照明可使用节能灯，对长明灯进行改造，使用感应式非接触型开关（声光控开关），在景观灯等安装时间功率调节装置，夜深时降低照度或停止照明以节约用电；水泵的节能应选用合适的

　加压设备，采用变频技术，用 PLC 进行控制，能有效地降低能耗，同时可以提高供水质量。

　 六、选择价格合理的维修材料供应商，降低材料费用严格控制维修成本。

　 为贯彻实施节约的措施，达到降耗增效的目的，在狠抓管理的同时，要对各部门的节能工作进行培训与考核，为控制和降低能耗，管理处应采取积极有效的措施，使节能工作既能形成了一定的声势，又能取得了较好的效果。同时，各部门设立节能监督员，负责对员工

　 及本项目各个区域进行节能监督检查工作。

　 此外，管理处还可通过制订《创建节能实施计划》、《节能管理办法》等一系列节支具体管理制度，发动公司全员参与，以节约为工作准则，大到主要设备检修，小到一滴水、一度电，处处都算经济账；设定节能检查日，开展节能竞赛，检查并评估员工的节能习惯；与业主现场交流日常生活中如何节约；并对在节约方面成效显着的员工与业主进行公开表扬与致敬等措施。要想切切实实地把节能工作深入细致地做好，必须正视各方面存在的问题，寻找出一条共赢的节能道路；就必须从自我做起，在让业主满意我们服务的同时，尽量节约能源，为建设节约型社会而努力。

篇八：物业工程节能降耗方案与措施

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