全市物业管理工作会议(8篇)

篇一：全市物业管理工作会议

　　物业管理会议讲话(一)：

　　各位领导，同志们：

　　今天，我们在这里召开全市物业管理工作会议，主要任务是贯彻落实市委、市政府决策部署，动员全市物业管理行业以及相关职能部门，着眼建设世界城市的战略目标，进一步加强和改进城市物业管理工作，尽快建立与现代城市管理要求相适应的物业管理新体制，努力打造物业管理行业服务城市两个文明建设的新形象，促进我市物业管理行业健康有序发展。过一会儿，振江主任还要做重要讲话，希望各单位一定要认真抓好落实。

　　一、____年主要工作情况

　　____年，全市物业管理工作，在市委、市政府的正确领导下，按照“保增长、保民生、保稳定”和“构建宜居物业”的总体要求，深入贯彻落实科学发展观，围绕完善物业管理政策法规、健全物业管理工作机制、加强物业服务市场监管和强化物业管理纠纷调处机制等方面积极开展工作，取得了一定成效。

　　(一)积极推动体制机制创新。去年，我们紧密结合我市实际，积极探索物业管理新模式，推动物业管理体制机制的创新。按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》的要求，不断扩大物业管理覆盖面，逐步建立条块结合、以块为主、纳入社区统一管理的物业管理新体制。继续推动物业管理纳入社区建设，推动街道、乡镇对业主大会的指导、监督职能的落实。社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的管理模式，充分显示了互为一体、各司

　　其职、互为补充、互相促进的机制体制优势，朝阳、丰台、顺义、怀柔等区政府把物业管理工作纳入了年度工作考核，纳入了社区建设的整体目标，切实调动了街道办事处和居委会在社区管理中的积极性，有效促进了和谐社区的建设。同时，按照事权下放、属地管理的原则，将维修资金的划转、使用环节审批权限下放到区县，提高了行政效率，形成了市住房城乡建设委、市财政局、市审计局、市资金中心共同决策，市资金中心日常管理的住宅专项维修资金管理体制，初步构建了科学、高效的管理工作机制。各区县也在物业管理体制和机制上进行了积极探索。怀柔区选择两个街道建立了物业管理科，将物业管理的职能直接建立在基层。密云县建立了物业项目的预警机制，对重点项目密切关注，快速反应，确保了物业项目交接工作的及时协调和顺利完成。

　　(二)着力完善政策法规体系。____年，针对物业管理出现的新情况、新问题，注重加强了物业管理行业发展规划和相关政策法规的研究工作。通过提高立法规格，更好地指导物业管理工作，强化住宅区的管理。按照市政府的立法计划，起草完成了《北京市物业管理办法》(草案)，重点明确了前期物业管理、业主大会的成立和运作、物业服务交接以及培育物业服务第三方评估监理机制等问题;为加强物业服务市场监管，完善物业服务市场准入和清出机制，推进全市物业服务行业信用体系建设，印发了《北京市物业服务动态监管暂行办法》;针对住宅专项维修资金管理中的热点和难点问题，印发了《北京市住宅专项维修资金管理办法》，在维修资金交存标准、使用程序、续交补建和应急支用等方面进行了调整和完善。

　　(三)努力规范主体行为。狠抓了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导

　　规则(试行)》的贯彻落实，与市社建办、市民政局、市规划委联合召开了宣贯大会，制定下发了《贯彻落实<北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)>工作计划》，并进行相关业务的培训;印发了《管理规约》、《业主大会议事规则》、《首次业主大会会议召开方案》三个配套示范文本，对首次业主大会成立、业委会委员选举程序、业主大会和业主委员会的运作等进行了详细规定。西城区专门召开全区各部门参加的贯彻落实会议，积极推动业主大会、业主委员会工作纳入社区建设。丰台区两次组织召开了贯彻落实动员会和培训会，并就成立业主大会、业主委员会工作对街道、乡镇进行指导，对一些问题比较突出的街道专门进行“上门服务”。平谷区政府高度重视业主大会和业主委员会的推动工作，在三个街道各选三个住宅小区做试点推动成立业主大会和业主委员会。西城、大兴、通州等区还会同街道办事处、乡镇加强对业主委员会委员的培训，使其掌握物业管理基本政策，提高业主委员会物业管理政策水平和管理能力。

　　(四)切实加强行业监管。为确保物业管理市场健康发展，坚持不断对市场进行规范，积极营造“公开平等，诚实守信”的良好市场环境，有效地促进了物业管理市场的良性发展。围绕企业接受行政监管、经营服务、内部管理等方面，开展了全市物业服务标准化专项检查。结合____年物业服务标准化专项活动的实际情况，将物业服务标准化活动的期限延长至____年___月。各区、县建委(房管局)结合辖区实际开展检查活动，取得了良好的社会效果。截至____年___月底，各区县共对___个，___亿平方米的住宅物业项目进行了检查，检查覆盖率达___%。其中，崇文、宣武区、通州区、平谷、密云县、怀柔、顺义、延庆县和开发区住宅项目检查覆盖率达到___%。

　　顺义区还按照住宅小区物业服务一级标准对全区___个物业居住小区进行了巡查。全市检查活动共发出___份责令改正通知书，被责令整改项目建筑面积___万平方米。通过检查，增强了物业企业责任意识，进一步改进了物业服务工作，排查治理并消除了一批安全隐患。为净化物业服务市场，强化物业服务企业资质管理，根据物业服务企业资质管理的相关规定，在____年___月和___月，分两批次共注销了___家物业服务企业的资质。

　　(五)充分发挥示范项目的引导作用。物业项目的创优达标是行业发展的标志性活动，社会关注、企业关注、业主关注。____年，我们全面改革物业管理项目创优达标活动的组织方式，把服务型企业的服务水平交给业主和专家来评判，取得了比较好的社会效果。一方面由政府主导改为物业协会组织评定，同时邀请媒体全程参与监督;另一方面强调了业主的最终评判权，要求参评的项目在申报前，必须经过过半数业主的同意，其中五星级住宅项目还引入了公开答辩机制，由参评物业项目负责人接受随机抽取的业主代表和专家的提问，进行现场答辩。不仅通过增加透明度，大大提高了社会对考评活动的认知度，还通过严格标准，大幅提高了考评质量。___个项目获得市优称号，其中推荐___个项目参加国优评比，一次全部通过，受到住房和城乡建设部、中物协及外地专家的好评。

　　(六)及时化解物业矛盾纠纷。去年，在物业管理矛盾纠纷的处理上，我们坚持按照“发现得早、控制得住、处置得好”的总体目标，扎实细致地做工作。“发现得早”：在加强对区县物业管理工作指导的同时，及时监测媒体对物业管理工作的反映，编制《今日物业___》___期，发布“物业服务动态快报”___期，“物业服务指导工作简报”___期;“控制得住”：通过艰苦细致地工作，全年及时化

　　解了物业管理矛盾纠纷___起;“处置得好”：继续完善物业管理纠纷人民调解工作机制，进一步加大人民调解工作力度。截至____年底，共受理各类物业管理纠纷___件，成功调解___件，调解成功率___%。为确保国庆___周年期间的安全稳定，结合物业企业安全生产综合整治活动，在全市开展了为期三个月的迎国庆物业服务大检查，加大了重大矛盾纠纷的排查和防控力度，实现了“三无”工作目标。东城、房山、门头沟等区在加强日常物业管理矛盾排查的同时，认真完善物业纠纷应急工作预案，采取多种方式及时化解、跟踪解决矛盾。朝阳房管局与区司法局、区法院共同研究建立了物业管理纠纷人民调解和司法诉讼联动机制，实现了人民调解、司法调解和司法诉讼的有效衔接，减少了纠纷化解的成本。此外，崇文、海淀、石景山、昌平、密云等区都高度重视物业矛盾纠纷的解决，采取多种措施有效避免了矛盾激化和群体事件的发生。

　　(七)圆满完成专项治理工作。按照市委、市政府“国庆平安行动”总体工作部署，开展了全市普通地下室安全使用管理专项整治工作。制定了《北京市普通地下室专项整治工作方案》，召开了联席工作会议，会同市消防局、市卫生局对专项整治工作进行了督导检查，确保了国庆___周年期间普通地下室的使用安全。专项整治中，各区县共排查普通地下室___处次，发现安全隐患和不安全因素___处，发出限期整改通知书___份;整改隐患___处，对整改不达标的普通地下室关闭或暂停使用___处。在普通地下室管理面临众多矛盾和困难的情况下，各区县主动作为，大胆创新，创造了许多好的管理经验，特别是石景山区从改革管理流程入手，建立了长效机制，分类推出普通地下室样板工程，建立了普通地下室使用的七项制度，设立了样板单位的“两图五板”，制定细化了___项检查内容，有效推动了管理工作的落实。通州___月___日的安全生产事故发生后，我们立即在

　　全市物业服务企业中开展了安全生产工作专项整治活动。整个整治活动紧紧抓住六个方面风险点，采取过项目的方法，进行拉网式大排查。在全市物业服务企业自查整改___个项目的基础上，各区县建委(房管局)配合安监和公安消防、质监等有关部门又对___个物业项目进行了督查，增强了全市物业管理企业的安全生产意识，提高了安全生产管理水平。

　　二、当前存在的主要问题

　　在全市物业管理工作取得积极进展的同时，我们也要清醒地看到，随着首都社会经济的快速发展，随着建设世界城市战略目标的确立，我市物业管理发展过程中的一些深层次的矛盾和问题也在逐步显现出来。这些问题和矛盾主要表现在：

　　(一)开发遗留问题依然没有得到彻底解决

　　近几年物业管理纠纷中，有相当数量的纠纷是由开发建设遗留问题引发的。主要表现在，规划变更引起居住环境的改变、开发建设单位不按规划设计要求建设配套设施、有些小区地下车库等配套设施权属不明、房屋及附属设备存在质量问题等。开发企业与物业企业建管不分、责任不清也是造成矛盾和纠纷的根源。物业管理从属并受制于房地产开发，开发项目在规划、设计、施工阶段遗留问题，开发企业对后期物业管理做出的不切实际承诺的问题，重建设、重销售、轻管理的问题等等没有得到根本解决。

　　(二)服务不规范问题依然不同程度存在

　　一些物业服务企业不认真履行物业服务合同，经营活动中随意损害业主权益、违规经营的现象时有发生。有些企业巧立名目多收费，乱收费，只收费不服务，多收费少服务或降低标准服务;有些企业没有建立健全财务管理制度，没有按规定向业主公布物业管理服务费收支情况;有些企业服务意识淡薄，没有树立以业主为中心的服务理念，以管理者自居，处理问题的方法简单生硬，使矛盾激化;一些物业服务企业还超越权限，擅自处分应由业主处分的事项，侵犯了业主的权益。

　　(三)业委会行为不规范现象依然时有发生

　　随着业主维权意识的提高和对物业服务行为认同度的差异，业主委员会与物业服务企业、业主间的纠纷日益增多。有些住宅区业主委员会由于维权手段简单粗暴，与物业服务企业之间的对立日趋尖锐，甚至个别小区业主的所谓维权活动已扰乱了社区、甚至社会的安宁。一些业委会成员业务素质不高，对自身的责、权、利认识存在偏差，把个人利益置于业主共同利益之上，使得大多数业主的利益不能得以维护。此外，我市物业管理行业发展中还存在从业人员队伍建设滞后行业发展以及业主委员会缺乏制约和监督等问题。这些问题充分反映了规范发展物业管理的必要性和紧迫性。上述问题的存在，既有市场主体行为不规范、物业管理市场发育不完善的原因，也有政策法规不完善的因素。协调和解决这些问题，需要我们当前和今后一个时期，进一步理清工作思路，进一步解放思想，采取切实可行措施，认真加以解决。

　　三、____年工作基本思路

　　面对建设世界城市对城市管理的新要求，____年我市物业管理工作要坚决贯彻市委、市政府的部署要求，以科学发展观为统领，以《北京市物业管理办法》的颁布实施为契机，着眼行业科学发展、创新发展、跨越发展，按照“紧紧抓住一个矛盾、突出规范两个主体、注重依靠三方力量”的总体思路，进一步完善政策法规体系，坚持创新体制机制，深入研究解决矛盾问题，积极营造行业发展氛围，不断提升行业良好形象，努力开创我市物业管理工作新局面。

　　(一)加快制度创新步伐，在构建业主与物业企业和谐互信关系方面实现新突破构建业主与物业企业之间的和谐互信关系，是建设和谐社会的必然要求，是行业发展进步的迫切需要。今年，要紧紧围绕这个目标，深入研究市场，切实找准问题，着重在理清责任、透明价格、细化标准和解决纷争等方面加快探索。一是要加快制定物业项目交接技术导则。以共用部位的交接查验为重点，明确划分前期开发与后期管理的责任，在交接查验中解决好前期开发遗留问题，避免物业企业代人受过，影响业主与物业企业之间的信任关系。去年，我们已组织专家对物业项目交接从标准上进行了细化，目前，这个标准已经在部分物业项目中进行试用，通过了专家论证，今年将以北京市地方标准的形式发布实施。希望各区县和各物业企业都要按照这个规范进行物业项目交接工作。二是要尽快完善物业服务等级规范体系，制订技术标准。目前，我市已制订下发了一、二、三级物业服务等级规范。今年，还要制订四级、五级服务规范。在服务规范形成体系的基础上，将服务规范进一步细化成为技术标准，用定时定量标注的方式明确具体的服务内容及标准，减少理解上的歧义和实施中的偏差。三是要改革价格形成机制。为了进一步从源头上提高物业收费的透明度，促进“质价相符”的市场风气形成，今年将从新项目开始，引入第三方机构测算物业费初始价格，并将价格形成机制在

　　售楼处公示。目前，这个机制已经进入实操模拟阶段，一旦成熟将择机推开。四是要定期公布物业成本定额造价。物业企业在服务过程中，成本造价不公开，是业主对物业费产生疑议的重要原因，为了解决这个问题，将从今年适当时候开始，组织定期公布物业服务成本定额造价，把物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本细目和价格标准定期公布。这项工作从去年下半年已经开始探索，目前，已经形成了一个初步方案，并进行了试采集。今年，将由市物业协会每季度公布一次成本造价。五是要引入物业服务第三方监理机制。长期以来，物业市场中只有买卖双方，缺乏客观公正的独立第三方，使政府行政部门被事实上拖进了第三方位置，这不仅不利于行业的快速稳定发展，也不利于矛盾纠纷的及时有效、客观公正化解。今年，我们将在全市推行第三方监理机制。在物业项目收费标准、物业服务行为技术评估、物业项目交接等容易产生矛盾纠纷的时机，鼓励第三方进入监理评估，促使物业服务市场更加透明，行为更加规范。去年下半年，已经完成了这个制度的论证工作，今年，将出台第三方监理机构管理办法，对监理机构的设立、监理范围、监理行为等方面，做出规定。

　　(二)着力加强行业自身建设，在提高人员素质，提升行业发展层次方面迈出新步伐物业管理的根本目的是为业主、为住户提供优质的服务，物业事业的发展，关键在于从业人员素质的提高和行业发展层次的提升。由于多方面原因，我市物业企业从业人员素质还参差不齐，继续教育工作没有得到落实。一是要大规模培训从业人员。今年将从加强行业自身建设入手，启动全行业的培训工作，通过建立岗前、岗中，管理、技术等全方位、多层次的培训体系，全面提升以项目负责人为核心的物业管理从业人员的专业技能和职业素养，促进物业管理行业从劳动密集型向知识密集型转变，尽快发展成为现代服务业。目前，市物业协会已经完

　　成了教材的编写和培训组织准备工作，希望各物业服务企业积极参与。二是要全面推行持证上岗制度。今年下半年，将全面推行持证上岗制度，从注册物业管理师执业资格管理和物业管理员从业资格管理两个层次，建立职业资格制度，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍，为物业行业的健康快速发展提供保障。这项工作还将启动与深圳、上海、香港等城市资格互认的探索，以促进专业人员队伍素质的上水平、上台阶。三是要进一步提升达标考评活动层次。继续坚持有计划、有步骤地在全市开展物业管理示范项目达标考评活动，以开展评选优秀物业管理项目活动为载体，以提供优质服务、树立行业新风为中心，狠抓物业服务水平的提高和规范化建设，切实提高物业管理的覆盖面和服务水平。在去年改革达标考评活动的基础上，今年要进一步细化内容，提高标准，今年的达标考核将引入国际规范，邀请全国知名专家和国际专家参与考评。四是要建立物业示范项目基地。要着力在市场中培育一批高标准、上水平的物业管理样板，今年，将挑选一些主体关系和谐，服务到位的项目作为市级培训示范基地，通过组织物业企业参观学习、管理手段推广等活动发挥基地的育才示范作用，推动行业整体水平的提高。各区也要在属地选择一两个好项目，作为区级样板，通过各种措施把示范作用充分发挥出来。五是要大力推进精细管理。今年要采取更加扎实有效的措施，不断推动全市物业管理上台阶、上水平。各区县要围绕精品创建的目标，继续深入开展物业管理示范项目等创优评比活动，推动物业企业全面提高服务质量。六是要启动物业产业化发展规划的编制工作。今年，将围绕引导企业健康发展、提升行业层次，启动物业产业化发展规划的编制工作，希望各物业企业能够从产业安全的战略高度出发，积极参与，献计献策。

　　(三)积极推进管理方式转变，在规范物业管理活动两个主体行为方面取得新

　　进步企业和业主是物业市场的两个主体，只有把两个主体的行为规范到同一个层次上，才能减少矛盾、促进发展、建立和谐。今年，要进一步转变管理方式，在规范两个主体上下更大的功夫。一是要进一步推动资质管理向信用管理转变。在社会管理部门站到位的基础上，行业管理部门要把更多的精力放到对物业企业的监管上。在监管方式上要遵循服务企业发展的内在规律，从静态的资质管理向动态信用管理转变。今年，要试行资质管理能上能下，有升有降;要探索将业主评价纳入物业企业信用管理内容，要让服务对象逐步成为最终评价主体。二是要把行业监管的重心转移到项目上来。今年开始，各区县要把对企业的监管落实到项目上，落实到项目负责人上;把对企业的信用管理分解细化到对物业项目以及从业人员的信用管理上。要将企业信用信息记录向社会公众开放，方便公众查阅，并完善公众投诉系统和公开企业投诉处理情况，并加快推进与相关部门信息共享，将日常的监管与企业资质审批、执业人员监管有机结合起来，自觉接受社会监督，使诚实守信成为全行业的理念。三是要继续开展积极的市场监管。要继续通过对物业企业的日常巡查和专项检查等方式，规范市场行为、整顿市场秩序、查处违法行为。特别是对通过群众投诉举报、___监测渠道反映出来的情况和问题，要高度重视，重点督促检查。对于那些服务水平低、服务态度差、乱收费、侵占和损害业主利益的企业要严肃查处，加大处罚力度，社会影响恶劣的要进行公开曝光。从今年开始，行业协会将成立自律督查委员会，对企业的违规行为采取约谈、告诫和公开谴责的办法，来加强行业管理。四是要积极探索建立对业主委员会成员的培训、监督、考评制度。在继续加大业主大会和业主委员会组建力度，加强对组建业主大会和业主委员会指导，促进业主自我管理，自我约束机制形成的同时，要强化对业委会成员的监督管理。今年，将联合民政、社会建设等

　　部门，就规范业主大会、业主委员会成员行为，从制度上进行探索。各有关部门要进一步采取多种措施，强化对业主责任意识和自律意识的教育引导。五是要下决心解决业主大会成立启动难的问题。长期以来，居住小区业主大会“成立难”的问题已经从根本上影响到了业主权益的合法维护，今年，将以物业管理办法的施行为契机，将业主大会成立的启动时机前置，进一步从法律层面上赋予开发单位的启动责任。目前，相关部门正在组织起草相关政策制度，待办法施行时将一并下发执行。

　　同志们，在市委、市政府提出建设世界城市这一战略目标的新形势下，我们物业管理行业肩负着非常重要的社会责任。让我们在市委、市政府的领导下，振奋精神、团结一致、扎实工作，全面加强和改进物业管理工作，使我市的物业管理水平迈上一个新的台阶!物业管理会议讲话(二)：

　　同志们：

　　这次全市物业管理工作会议，是在全市深入学习贯彻北京市“两会”精神，全面落实建设世界城市目标的新形势下召开的，内容重要，意义重大。刚才农科同志对全市物业管理形势进行了分析和总结，对下一步工作做出了部署和安排，希望各区县、各物业管理企业认真学习领会，主动抓好落实。这次受到表彰的物业企业代表以及业主委员会代表和区县房管部门的代表也做了经验介绍，希望进一步起到推动行业发展、社区和谐的示范作用。也借此机会，向战斗在物业管理服务一线的全体同志表示衷心的感谢!向为物业管理工作做出突出贡献，受到通

　　报表彰的先进单位表示热烈的祝贺!物业管理是关系群众安居乐业、涉及社会生活各方面的一项综合性工作，对于改善城市形象，提升城市品位，美化人居环境，提高居民生活质量，增强城市综合竞争力，具有重要的意义。北京奥运会的成功举办和新中国成立___周年庆祝活动的圆满举行，使首都的现代化建设进入了一个新的发展阶段。刘淇书记在市委十届七次全会工作报告中号召，要瞄准建设国际城市的高端形态，从建设世界城市的高度，全面落实人文北京、科技北京、绿色北京行动计划。郭金龙市长在今年北京市十三届人大三次会议的政府工作报告中提出，要“着眼建设世界城市”，以更高标准推动首都经济社会又好又快发展。这给我们建设房管工作提出了新的更加艰巨的任务，也给物业管理行业健康发展提出了新的更高的要求。因此，我们要着眼建设世界城市的长远目标，解放思想，勇于创新，不断探索适应时代发展要求的物业管理体制机制，积极促进物业管理行业向产业化和高端形态发展，全面提高我市的物业管理水平。下面，我再讲几点意见。

　　一、着眼形势发展，进一步提高对物业管理重要性的认识

　　随着土地资源开发利用和城市化建设进程的加快，北京将会由城市建设主导期逐步向城市管理主导期进行转变。认真梳理和解决现行管理体制、管理手段和管理方法中不符合、不适应的矛盾，是摆在我们面前的首要任务。具体到建设房管系统，进一步提高对物业管理重要性的认识，深入研究既有房屋的使用管理问题，也迫在眉睫。

　　第一、物业管理是完善和发展现代城市功能的基础。现代城市功能的内涵十

　　分丰富，既涉及城市原有功能的利用、发展和改造，也涉及城市远景规划布局的调整、社会经济结构的转变和社会生产生活等基础设施功能的提升。城市基础设施建设与房地产的开发、改造与建设，是为城市功能的完善与发展所创造的物质基础。在城市的运转过程中，无论是基础设施还是住宅与公共建筑等，都要随着时间的推移，投入相应的人力、物力、财力，使其保持原有功能或完善发展其功能。物业管理可以满足业主和用户在物业使用过程中多元化的需求，创造与硬环境相适应的管理服务软环境，并使硬环境充分发挥效用，提高人们的生活质量。从这个意义上说，物业管理工作实际上就是城市基本组织单元的管理工作，物业管理工作者，实际上就是城市管理工作者。

　　第二、物业管理是现代城市管理体制的重要组成部分。物业管理作为一种新型的管理模式，顺应了住宅商品化和社会化需求，以其专业化的服务明显改善了居民的居住环境，逐步得到了社会的认可和欢迎。现在我市的物业管理覆盖面在不断扩大，其重要性日益提高，已经成为城市管理的重要组成部分。截至____年底，全市物业服务企业达___家，有___个项目实施了物业管理，其中住宅___个项目，住宅物业管理覆盖率达到了___%以上。居住区是人们生活的重要空间，是建设和谐社会的重要载体，作为社区中管理服务的主体，物业服务企业在提高人们居住质量和生活质量的同时，也承担着居住区精神文明建设的重任。一个小区管理得好，小区就会平安祥和，居民就能够安居乐业;管理不好，就会留下隐患，容易产生纠纷，影响社会稳定。

　　第三、物业管理是提高人民群众生活工作质量的手段。

篇二：全市物业管理工作会议

　　在全市物业管理工作会议上的讲话1同志们：

　　经市xxx局党组研究决定，今天我们在局xxx会议室召开xxx年度全市物业工作会议，会议的主要任务是：总结xxx年度物业工作，安排和部署xxx年度的物业工作。进一步统一思想，落实工作任务，明确工作职责，提高服务质量，促进物业行业有序发展，争创优秀服务企业，建设幸福美丽汉川，打造安全、舒适、文明、和谐的住宅小区（工业园区）。刚才通报表扬了xxx年度优秀小区：

　　平安小区：

　　优秀小区和平安小区的代表交流了创建经验，在此，我代表市xxx局和居住在优秀小区、平安小区的业主向受到表彰的小区表示衷心的祝贺，希望获得荣誉的单位再接再励，再创佳绩，同时也希望获得荣誉的各物业公司和小区再鼓干劲，再加措施，努力促进我市物业公司再上新台阶。下面我就今年的物业工作讲几点意见：

　　一、xxx年的工作回顾

　　xxx年，我市的物业工作在市委、市政府和上级业务部门的领导和指导下，在各位物业工作者的共同努力下，取得了骄人的成绩。全市物业企业达到

　　xx家，比上年增加xx家；从业人员达xx人，比上年增加xx人；管理物业小区约xx个，管理面积xx万平方米（其中：住宅xx万平方米，非住宅xx万平方米），管理面积比上年增加xx万平方米；实行专业化、社会化管理的物业小区xx个，面积xx万平方米，占管理面积的xx%（其中：住宅xx万平方米，非住宅xx万平方米）；业主自治小区x个，面积x万平方米，占管理面积的x%；单位自管小区（主要是房改房）x个，面积x万平方米，占管理面积的x%；未实现物业管理的小区x个，面积约x万平方米，占管理面积的x%。当年新增专项维

　　修资金x万元，累计归集维修资金x亿元。

　　1、企业上档升级。去年1月21日，国务院取消了物业二级及以下资质认定，10月，国务院又取消了一级物业资质的核定，从事物业行业的门槛降低后，我市物业企业发展更快了，竞争越来越激烈，各物业公司纷纷开展了企业升级上档。主要表现：

　　一是服务技术转型。采用先进科技手段，机器取代人力，降低人员需求数量；实行程序系统管理，对于重复性、程序性的作业用自动化设备或软件管理，同时对程序优化，提高了劳动生产力。目前大一点好一点的小区都实施了门禁系统，车辆管理实行智能管理，如帝景豪庭、银湖城、世纪新城二、三期。

　　二是物业服务多样化。通过丰富物业的内容，在常规服务的基础上增加专项服务、特约服务、代办服务、经营服务，丰富了物业服务内容，解决了小区业主的实际困难。如世纪新城、帝景豪庭小区实施快递寄存服务，帝景豪庭、福星城为小区提供蚕丝被、云丝被加工服务。专项服务涵盖日常生活、商业服务、文化教育卫生体育、金融服务、经纪代理中介、社会福利等诸方面。

　　三是资源供应多样化。实施人员派遣和服务外包。有的物业公司实施保安派遣、绿化外包、保洁外包，人民医院、中医院等医院实施后勤、洗涤外包。企业上档升级促进了物业发展。目前，我市有的物业企业管理面积达到100多万平方米，盈利企业达到了10多家。

　　2、小区环境逐步改善。我市连续开展了三年优秀小区的创建活动，连续两年开展了平安小区的创建活动，加之近年来，建成了一批硬件较好的新小区，小区的环境出现了较大的改善，老百姓的幸福指数增加，获得感增强，城市的品味提升。主要表现：

　　一是小区的安全环境改善。通过构建人防、物防、技防的安全防控网络，加强安全宣传，健全安全防范责任制，科学合理安排保安，加强重点区域、重点部位、重点时段防范，保证了小区的安全品质，小区的社会治安明显好转。

　　二是小区的秩序好转。通过建立门岗、安全巡视、安全监控、消防管理、礼仪服务、泊车管理、停车管理、秩序管理、提供秩序应急服务等一系列服务，逐步形成了一个安全保障、运行有序、服务亲情、形象良好的小区运行秩序。

　　三是小区卫生环境改善。通过建立工作标准、制定考核标准和考核细则、操作流程、作业指导书，全面开展绩效考核、互动学习交流、检查督办，小区的环境卫生有了较大的提高。

　　四是小区的绿化环境改善。通过除杂、修剪、修边、整形、填坑、平地、补植、淋水、施肥、更新、除虫、喷药等工作措施，提高了小区的绿化覆盖率和观赏性。

　　五是精神文明环境改善。通过制定小区精神文明公约、业主公约；提倡居民邻里互助、文明居住、文明行为，关心孤寡老人和残疾人；充实完善娱乐场所和文体设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富小区居民的业余生活，促进了小区的安定团结和社会稳定。世纪新城一期、帝景豪庭小区元宵节组织灯谜活动，端午节组织包粽子活动，六一节组织儿童才艺展示活动，中秋节组织亲子游戏活动，并由物业公司提供小礼品，群众参与度高，反映良好。帝景豪庭开展红色物业活动，小区的好人好事层出不穷。

　　3、制度逐步健全，管理日趋规范。

　　一是建立内部运行管理制度。主要包括文件收发、会议纪要、工作计划、报告总结、人事管理、工资管理、岗位职责管理、客户满意度调查等。

　　二是建立财务管理制度。主要包括合同、物料采购、领用、盘存、现金管理、开支管理、账务管理等。

　　三是建立设施设备管理制度。主要有设施设备保养、运行维护、修理等。

　　四是建立客服管理制度。包括收费、投诉、专项服务、特约服务、代办服务等制度。湖北汉唐物业公司根据自身的情况建立了物业服务的企业标准，大部分的物业公司建立了突发事件应急预案，包括火警、火灾、停水、停电、电梯困人、急诊病人、交通事故、意外伤害等几十个应急预案。

　　五是认真处理物业投诉。物业管理是一个新兴的朝阳行业，涉及开发商、业主等诸方面利益，物业管理的好坏影响着每一个家庭的日常生活，日常管理复杂，业主投诉较多，各物业公司普遍建立客服部，认真处理业主的投诉，解决业主的实际困难，为主的满意度增强。

　　六是全面开展了物业企业的整治。根据省、市物业服务市场专项整治工作的要求，去年7月，我局专门下发了物业市场整治的文件，各物业公司根据整治要求，从物业服务行为、开发建设行为和专业经营和维保行为三个方面进行了整治，物业服务合同逐步规范，物业服务方案、收费项目、收费标准、服务标准、投诉电话、共用部位设施设备的经营收支帐目等相关信息向业主进行了公示，违规占用、使用物业共用部位、共用设施的行为得到了遏制，设施设备维护保养，记录完好，运行改善，业主档案建设逐步合理。

　　4、安全生产力度加强，成效明显。

　　一是落实消防安全主体责任。各物业服务企业、各小区成立消防安全工作专班，有领导负责、有工作人员，至少明确了1名以上工作人员专门负责安全工作。明确消防安全主体责任，经常督办，定期和不定期的开展消防安全生产检查。高层公共建筑明确“专职消防安全经理人”，高层住宅应明确“楼长”，具体负责本单位、本小区、本建筑的日常消防管理工作，普遍设立了微型消防站。

　　二是建立健全消防安全生产工作制度。建立消防安全管理制度和操作规程，如《安全生产职责》、《特种作业人员管理制度》、《生产设施管理制度》、《防火、防爆管理制度》、《消防管理制度》、《用火管理制度》、《消防值班巡查制度》等。高层建筑的管理使用单位制定了灭火和应急疏散预案，定期组织开展灭火逃生疏散演练。利用楼宇电视、电梯广告、橱窗、板报等媒介，开展“进楼入户”式宣传提示，宣传普及高层建筑防火、灭火和逃生自救知识。张贴消防安全综合治理通告，建立消防安全台账等。

　　xxx年的物业工作虽然取得了一点成绩，但是离上级的要求和业主的希望以及自身的发展需要还有很大的距离，我市的物业服务还存在着很大的不足。

　　一是制度不健全。主要表现在岗位责任不落实，管理制度不健全，服务标准未建立，考核不到位。

　　二是服务质量不高。主要表现在服务态度差，服务质量不高，服务内容不清楚，与顾客沟通态度生硬，语言不规范，业主的投诉处理不及时不到位，加之人员年龄偏大，没有经过专业培训，业务知识欠缺，不懂得物业怎么服务业主。

　　三是管理不规范。主要表现为房屋乱搭乱建，穿墙打洞，私建阳光房，安保行同虚设，车辆乱停乱放，中控无人值守，老百姓投诉无人理睬，道路地面垃圾成堆，小区毁绿种菜，绿地杂地丛生。

　　四是细节不注重。有的小区虽然做了很多工作，但是由于不注重细节，导致顾客不满意，投诉较多。比如公示、公告、通知、标语、警示、说话语气、语调、日常服务中的小事、小善等。正言厉色三伏寒，和颜悦色三冬暖，微笑是一剂良药。大风时关闭垃圾盖，可以看出一个物业公司的品质。过去，我们的小区物业常用“严禁、禁止、不准”等词语，意识表达了，却伤了人、伤了心，疏远了物业与业主的感情，如果换成“足下留情、春意更浓”、“你停我停、寸步难行”、“高空抛物、天怒人怨”等温馨提示，意识表达更明确，劝慰更贴心，服务更满意。

　　五是专业人员缺乏。物业的项目经理、客服主管，水电、电梯、设备、工程、维修维护等专业人员奇缺。

　　二、xxx年的工作思路和要求

　　xxx年的工作思想是：以党的十九大精神为指导，以“两创”（创平安小区和优秀小区）为载体，以制度建设为中心，以安全生产为重点，以提升服务为目标，全面落实《湖北省物业服务和管理条例》，强化物业市场监管，全力打造美丽、幸福、和谐小区。

　　xxx年要着重做好以下工作：

　　1、全力开展“信用信息平台建设年”活动。

　　国务院指出“物业资质取消后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管”。根据国务院和“两随机一公开”的要求，今年我局将把信用平台建设作为全年的工作重点之一，作为企业监管和前期物业招投标的重要内容来抓。

　　（1）信用信息平台的主要内容。信用信息包括物业企业及项目经理从事物业服务企业和管理活动中形成的能够用以分析、判断其遵守物业管理法律法规和履行物业服务合同等方面信用状况的客观信息，包括基本信息、业绩信息、市场信息和警示信息。基本信息由物业企业身份信息和项目经理身份信息组成，包括企业名称、组织机构代码、资质等级及其他信息以及项目经理姓名、身份信息、执业资格、执业备案及其他信息。业绩信息包括各类良好评价、认定、认证等荣誉称号，国际质量管理体系认证，法定代表人、总经理或项目经理获得县级以上政府、部门、行业协会表彰等内容。市场信息包括企业承接和退出项目记录，参与招投标活动情况，管理规模、雇佣员工、经理变更、上岗记录等信息。警示信息包括企业和项目违反法律、法规、规章和相关规定的信息，根据有关法律、法规、规章对企业和项目经理作出的处理决定，受到政府、行政管理部门、社会公众和媒体通报、批评、投诉且查证属实的信息。

　　（2）信用信息的使用。市xxx局根据信用信息采集情况，进行调查、处理、记分并报孝感市xxx局。企业和项目经理警示信息记录实行加分制，基础分为0分，记分标准有39条，1～12分不等。达到分蓝牌警示，达到10分黄牌警示，达到12分红牌警示，警示信息有效期为三年。企业和项目经理在12个月内没有警示信息记录的可以授予各项奖励，承接新的物业项目招投标中给予相应的加分。记分达到一定分数，企业将不能参加物业项目的招投标，取消项目经理任职资格。

　　2、全力开展“招标投标落实年”活动。

　　前期物业招投标是推动行业发展的重要手段，是提高企业专业化管理水平的重要途径，是维护业主和物业企业共同利益的前提。过去我市前期物业一直采取协议招标形式，这种形式对于促进我市物业发展起到了一定的作用，随着社会经济的不断发展，这种形式已不能适应我市的经济发展和老百姓日益增长的美好生活发展的趋势，产生了一些问题：一是恶性竞争。有的企业不遵守政府有关规定和行业游戏规则，低成本参与竞争，项目接管后管理跟不上，服务不到位。二是暗箱操作。通过不正当的手段获取项目，或者招投标单位内定物业公司。三是引发行业不正之风。有些公司不靠品牌、实力和整体水平去投标参与竞争，而是通过走门子，找熟人，利用上层关系，送好处等获取项目。四是承接查验不落实。采取协议招标这种办法，开发商是强势单位，经常提出一些苛刻条件，物业公司处于被动地位，物业公司为了短期利益和获取项目，即使配套设施不完善，服务价格低于成本等也不也敢与开发商据理力争。现代物业服务企业之间的博弈，已由单纯的管理水平、资金实力、综合能力的较量，上升为真正的市场竞争，无论是物业服务企业还是建设单位、业主都将面临前期物业招投标的运行规则，通过招投标方式选聘物业服务企业是市场经济发展的必然趋势，通过招投标方式选聘具体相应资质的物业服务企业，正是验证了市场经济优胜劣汰的竞争法则。为了落实《湖北省物业服务和管理条例》，今年的物业招投标要做好以下工作。

　　（1）积极培育和发展物业服务市场，为物业服务企业提供公开竞争的外部环境。我市将在适当的时候出台前期物业招投标办法，为公平竞争提供市场环境和机制，用市场观念、市场机制培育和发展物业

　　市场，打破地方保护和区域垄断，把先进的物业管理理念、方式和机制引进汉川来。

　　（2）新建商品房前期物业实行招投标管理，改变前期物业协议方式形式。从今年4月1日开始，除投标人少于3个或者住宅面积不超过3万平方米的物业小区，经我局批准可实行协议方式选聘前期物业服务企业外，其他均实行招投标管理。招标前必须填报前期物业管理招投标备案表，在市xxx局备案，前期物业招投标可逐步由邀请招标过渡为公开招标，同时还应接受街道办事处、乡镇人民政府监督。

　　（3）严格执行前期物业管理招投标工作规程。

　　招标条件：新建现售商品房应在现售前30日完成；预售商品房应在取得《商品房预售许可证》之前30日完成。非出售的新建住宅物业应在交付使用前90日内完成。

　　招标流程：①备案。招标人在发布招标公告或者发出招标邀请书之前，持与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件及招标文件等材料向市房产行政管理部门备案，并将招标公告在报刊、网络等媒体公示15日；

　　②招标人发布招标公告。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在孝感市房产信息网上发布招投标公告，招投标人采取邀请招投标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出招标邀请书，招标邀请书内容与招标公告内容基本一致；

　　③招标。具备招标条件的物业管理企业，均可参加招标活动。招标人应当按照招标文件的要求提交招标文件的截止时间前，将投票文件密封送达招标地点；

　　④开标、评标和中标。开标应当在招标文件确定的提交投标文件截至时间的同一时间公开进行；地点为招标文件中预告确定的地点，邀请所有投标人参加，检查密封情况，开标过程应当记录并有招标人存档备案。评标由招标人依法组成的评标委员会负责，评标委员会由

　　招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，从孝感市xxx局建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。将开标、中标文件报送xxx局物业科备案。

　　3、全力开展“制度建设完善年”活动。

　　没有规矩不能方圆，今年我局将在全市范围内开展制度建设完善年活动，从政府及监管部门来说，我们将严格执行物业服务和管理条例，以及省、孝感市的有关文件精神，结合我市的情况，出台一些实施办法和操作细则，各物业服务企业要按照服务和企业经营管理的要求，建立健全各项规章制度。从各企业层面来说，主要是要建立健全以下制度。

　　一是建立岗位责任制，主要包括：经理、副经理、行政人事、客服、财务、招商、市场、工程、安管、后勤等。

　　二是建立各项管理制度。①行政管理，主要包括公文、会议、印鉴、档案、车辆使用、接待、计算机网络、物品等；②人事管理，主要包括员工聘用、调动、晋升、离职、劳动人事关系、考勤与假期、薪酬及福利、培训、绩效考核、员工奖惩等；③财务管理，主要包括资金、资产、借款及费用等；④业务管理，主要包括客服、招商、市场、工程、安管、保洁、绿化、食堂、应急预案等。

　　三是建立工作流程：①综合类流程。招聘申请、招聘工作、员工离职、转正、人事变动、奖惩、请假、接单、发文、文件报送、档案管理、印章管理、招商工作、班次交接、财务核算、物品采购、费用报销等；②服务类流程。装修管理、投诉处理、客户回访、业主入伙、业主有偿服务、监管发生异常情况、突发事件（火灾）、醉汉、精神病人的处理、维修、巡检、电梯困人处理、停电流程、车场收费流程、物业费收取、车辆管理、进场检查流程等。

　　四是建立服务标准：①管理服务类。包括组织管理、文件管理、品质管理、信息管理、人力资源管理、顾客关系、居家商务服务、商铺、接管验收、入住管理、经营管理管理目标标准；②环境管理。人员素质（技能、业务熟悉情况、着装、语言、行动）、内务管理、绿化管理（配置、花草长势、修剪、无枯死、乔木挺直、骨架均匀、树骨完整、灌木有形、草坪良好、地面平整、绿地花坛无杂草等）、清洁卫生（设施、楼梯、房屋雨棚、玻璃、地面、墙面、天花板人体能接触到的设施、喷泉水景、空置房、停车场、车库、架空层、车行道、走道、排水沟、垃圾点、垃圾中转站、标识牌、烟灰盅、洗手间、地毯、办公场所、下雪后的路面等）；③设备管理。供电、给排水、消防设备、电梯、供热、空调、检测仪器、弱电、附属设施等；④安全管理。综合安全、治安管理、交通管理、消防管理、技能防范、监控、职业安全、装修管理、钥匙管理、财产管理。

　　4、全力开展“优质服务年”活动。

　　（1）深入开展“两创”活动。一是创优秀小区。包括基础管理、xxx管理维护、共用设施设备管理、保安消防车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设、管理效益九大类共59项，总分100分。二是创平安小区。包括工作制度、队伍建设、防范设施、工作措施、平安状况五个方面共19项，部分100分。

　　（2）深入开展物业问题梳理和排查，切实解决物业行业突出问题。各物业公司要坚持问题导向，认真梳理和排查物业服务中的各类矛盾、纠纷和问题。通过网络、微信、电话等多种渠道，倾听群众呼声，收集群众意见，把当前物业行业存在的重点、难点、热点问题找全、找准，逐个列出清单，分门别类研究分析，为解决问题，推进工作打好基础。物业公司要将筛选排查出来的问题，媒体曝光、业主投诉较为集中的物业服务问题，下定决心，下大力气，落实工作措施，明确具体责任，列出解决的时间表和路线图，拿出限时解决的明确要求，让群众切实感受到创建活动成果。

　　（3）建立健全“三会”制度。“三会”即业主恳谈会、矛盾调解

　　委员会、物业小区管理联席会。各物业公司要与社区、业委会、居委会、住宅小区民警主动沟通，建立“三会”机制，切实发挥“三会”在加强物业企业与业主、职能部门的沟通交流中的作用，逐步建立相互了解、信任、支持工作机制。

　　（4）建立和推行“三公开”制度。物业公司要在显著位置公布“物业服务内容、价格、标准”、“物业服务质量投诉、渠道、方式”、“小区公共部位经营收益”三个方面内容，让业务、服务、账务在阳光下运行，畅通信息、消除隔阂，接受业主、社会和主管部门监督。

　　（5）提升物业服务人员文明素质。根据创优服务的要求，各物业服务企业要组织员工开展思想道德教育、法律法规教育、文明礼仪教育，全面激发职工参与“两创”的热情，培养和塑造职工讲文明、重礼仪、守规范、明操守意识，同时要加强物业服务人员的专业培训，培养一批素质高、能力强、业务精的物业项目经理队伍、业务主管队伍、高素质员工队伍。

　　（6）选树一批优秀服务先进典型。各物业公司要注重挖掘培养、树立推广一批群众基础好、威信高、代表性强的行业先进典型，宣讲行业好故事，传递行业正能量。今年，我局将从优秀小区中推荐一部分到孝感市作为示范小区。

　　5、全力开展“安全生产年”活动。

　　（1）工作目标

　　深入贯彻落实党的十九大精神，牢固树立安全发展理念，弘扬生命至上、安全第一的思想。强化企业安全生产责任落实，层层传导压力，层层压实责任，加强隐患排查，促进物业企业全面提升安全生产综合素质，不断完善物业行业安全生产长效管理机制，确保物业企业安全生产。

　　（2）工作任务

　　落实安监、消防、电梯、供电、供气、供水、供热、地下空间、有限空间、卫生监督、小区安全等法律法规明确由物业企业承担的安全管理责任；落实对专业分包单位的管理责任，不得以包代管。物业管理区域内实施特种作业的人员持证上岗，包括电梯安全员、中控室值班、二次供水设备运行、中央空调运行、变配电室值守、高空作业、有限空间作业等。

　　（3）工作步骤

　　①动员部署阶段（1——3月）

　　市xxx局召开各物业服务企业会议动员部署。

　　②自查整改阶段（4——5月）

　　物业企业对照《物业企业安全生产自查表》，按规定开展安全隐患排查工作，并填写自查记录，短时间无能力完成整改的，要及时向市xxx局和消防主管部门报告。

　　③检查处理阶段（6——10月）

　　市房地产管理局对照《物业行业安全生产专项检查表》，对所属物业企业落实各项安全生产工作进行全面检查，发现问题及时整改，未及时整改的，给予通报批评，情况严重的，移送给相关部门处理，涉及违法违规的，依法给予处理。

　　④总结巩固阶段（11月——12月）

　　通过总结物业企业落实安全生产工作的好经验，树立、宣传物业行业安全生产典型，引导物业行业安全生产工作向标准化、规范化发展。

　　（4）工作要求

　　一是提高思想认识。要从思想上认识到安全生产工作的重要性，树立安全就是效益的观念。二是狠抓工作落实。各物业企业要成立安全工作专班，有领导负责，有工作人员主抓，坚守安全生产红线，加大管理力度，全面落实安全生产责任制，确保工作取得成效。三是加

　　强信息报送。各物业公司要将检查的时间、项目明细、发现的问题、处理结果及有特色的经验作法等，及时报市xxx局。

　　在全市物业管理工作会议上的讲话2同志们：

　　今天的会议是我分管物业管理工作后召开的第一次物业管理工作座谈会，这个会议早就该开了，也早有这个想法，由于忙于各种事务，一直抽不出时间，所以，开得有点晚，但也不算太晚。这次会议非常重要，重要的原因有几个方面：一是物业管理工作非常重要。物业管理服务工作涉及千家万户，关乎人民群众的生活质量和切身利益，是他们生活的一个重要组成部分。物业服务工作做好了，人民群众才能安居，“安居”才能“乐业”，“乐业”才能稳定。二是物业管理形势不容乐观。多年来，市房管部门及广大物业从业人员为促进全市物业行业健康发展，确保社会稳定做了大量工作，付出了艰辛努力，取得了显著成绩，全市物业服务从无到有，从小到大，走过了曲折的风雨历程。但在管理服务过程中，也存在一些不足和问题，需要及时总结和纠正。三是各级领导非常关注。×年以来，共接到原市委×书记、×市长及其他领导、市长热线信访、人访批示件×多件。物业服务工作已经引起各级领导的关心、重视和关注。因此，强化物业管理服务工作已成市房管中心当前工作的当务之急、重中之重。正是基于这几个方面的考虑，我们才决心召开这次座谈会，听听大家的意见、在工作中的体会、感受和认识，以便集思广益，共同商量研究如何进一步做好物业管理和服务工作。刚才，几个物业经理的代表发了言，谈了切身感受，反映了方方面面的问题和困难，×同志也安排了相关工作。听了很受启发，我们将认真吸收大家的意见，进一步加强这方面的工作，努力把全年的物业服务工作做好。下面，我讲三个方面的问题：

　　一、肯定成绩，坚定从事物业管理服务工作的信心

　　我市物业管理从×年成立第×家物业管理企业开始起步，至今，已经走过×年的历程。×年，弹指一挥间，×年，日新月异。经过×年的发展，我市基本上改革了传统的房屋管理体制，建立了与市场经济相适应的物业管理体制，物业管理的法制体系、行政体系不断健全，物业管理的市场机制和环境不断完善，物业管理的责任主体和职能界定逐步明晰，物业管理企业的自主发展意识逐步觉醒。物业服务企业如雨后春笋，物业管理行业如星火燎原，整个行业的发展取得了显著的成绩，特别是×年《×市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见》文件的出台，建立了社区居委会、业主委员会、物业服务企业各负其责的“三位一体”物业管理新模式，实现了辖区管理与行业管理的有效结合，我市物业管理工作出现了一个崭新的局面。目前，全市物业服务企业已发展到×家，从业人员增加到近×人，管理项目达到×多个，管理面积×多万平方米。从单一的住宅物业管理，逐步发展到写字楼、党政机关、部队后勤等，形成了综合物业管理体系。获得省、市级优秀物业服务住宅小区已达×多个。在这里，我要重点表扬几个物业小区和物业公司：一是×建业物业公司服务的建业森林半岛小区。这个小区在物业服务模式、服务设施、服务范围、服务方式、服务效果等诸多方面有着十分先进的经验，值得大家学习、借鉴。二是华祥申能物业公司服务的供电公司合惠小区。这个小区环境优美、设施健全、功能先进、管理服务到位。三是昌建物业公司服务的双汇欧洲故事小区和顺峰物业公司服务的银珠广场商住区。这两个小区管理规范，服务内容丰富，服务水平较高，业主比较满意。总体上看，物业服务在改善小区人居环境、提供就业机会、缓解就业矛盾、推动社区建设方面的贡献越来越大。物业管理已成为现代化城市管理和房地产经营管理重要的组成部分和国民经济新的增长点，成为构建和谐社会的重要力量。同时，通过市房管中心和各物业公司的共同努力，我们的维修资金征缴工作也取得了较大的发展，归集资金总额已达×亿元；配合省住建厅多次开展物业从业人员岗前培训工作，物业从业人员的整体素质有了明显提高。对物业管理工作的成绩必须充分肯定。这些成绩的取得是市委、市政府正确领导的结果，是市房管系统各级领导精心指导的结果，也是在座各位齐心协力、共同奋斗的结果。在此，我代表市房管中心党委向大家表示衷心的感谢！物业服务行业是一个新兴行业，也是朝阳行业。各位物业经理都有切身体会，虽然从事物业不像从事房地产业开发那样能赚大钱，但我们收益稳定，行业

　　持续性、连贯性强，受益长久。如果大家兢兢业业、认认真真地经营好，也是一份很好的事业。因此，我们一定要增强信心，下定决心，努力把物业服务工作做好。

　　二、客观分析，正视物业管理服务工作面临的问题

　　成绩需要总结、肯定，但是，问题更需要正视和解决。目前，我市在物业管理服务方面还存在不少问题，主要有以下几个方面：一是物业服务水平不高，公信度低。近几年，市房管部门接到的×书记、×市长、×市长的信访批示件，以及市长热线转办件中，群众集中反映的就是物业服务不到位：一些物业企业重收费、轻服务，少服务、多收费，甚至只收费、不服务，服务方法简单、粗暴，不愿与业主真诚沟通，不愿做耐心细致的交流、解释、说服工作，轻易与业主发生口角，甚至还有个别物业企业从业人员与业主发生肢体冲突。这些都是典型的物业服务水平不高，服务态度不端正的表现。正是由于这些行为，才导致少数物业服务企业的公信力降低，失去了业主的信任和支持，也给自己的物业服务工作带来困难和矛盾。二是物业从业人员素质不高，形象欠佳。绝大部分物业从业人员经过岗前培训，加之企业在招聘员工时注重素质，所以，整体上讲，人员素质基本能够适应工作需求，但也确有少数或者极个别从业人员素质较差，不注重个人形象。据我所知，建设路上一家物业企业的从业人员因为房屋维修问题，与业主产生矛盾，最后与业主发生厮打；还有一些从业人员在服务过程中，在办公室里坐等业主上门求助，脸难看、话难听、事难办，对业主不理不睬，态度冷漠，语言生硬，一副管理者的面孔，在业主心目中留下恶劣的印象。一些物业企业在收物业服务费时，由于业主反映的一些问题得不到及时解决，导致业主拒交物业费，在再三催要不交的情况下，失去耐心，采取停水、停电等办法强行逼交物业费，致使矛盾更加尖锐、激化，达到水火不容的地步。这些都是典型的从业人员素质差、服务态度恶劣、服务理念落后的表现，也是人民群众反映投诉最突出的问题。三是业主委员会组建滞后，作用不大。近几年，在多方督促指导下，全市大部分物业服务住宅小区成立了业主委

　　员会，业主委员会在帮助支持物业企业强化服务、改进服务、监督服务等方面发挥了重要作用，但还有大约五分之一的住宅小区，由于多方面的原因没有成立业主委员会。缺乏业主委员会这一链条，物业服务的功能就不健全，在与业主沟通交流方面就少了一座桥梁，也给依法依规管理使用住房维修资金方面带来了障碍。四是业主有偿服务意识淡薄，观念陈旧。物业服务是近十几年才发展起来的新兴行业，计划经济时代，广大人民群众普遍享受的是福利性分房，除了水电费外，职工住宅的一切管理运行费用都由财政或单位集体承担，房改以后，房屋的分配形式和住宅管理运行费用的承担模式发生了变化，物业企业进入了住宅小区，业主开始交物业服务费，一些群众从心理上还没有及时校正过来，有偿服务意识十分淡薄，所以，物业企业在收费过程中，经常会遇到欠缴、拒缴，甚至抗缴物业服务费的情况，影响了物业企业的效益，一定程度上也影响了物业行业的健康发展。五是住宅维修资金追缴困难，归集率低。实行新的房改政策以来，各级政府及房管部门对归缴住宅维修资金工作高度重视，市政府专门下发了文件，对开发企业和购房者分别征收维修资金，为居民住宅归集了×亿元的住房“养老金”。这笔维修资金虽然数量可观，但与先进城市相比，我们的归集数量还相差很远。原因主要是征缴比例低，征缴率不高，特别是过去一些老的住宅，那时还没有归集维修资金的政策，没有征收维修资金。前几年，还有一些新的住宅小区开发商欠缴维修资金，现在再追缴起来，难度很大。由于缺少维修资金，少数居民小区的住房得不到及时的维修，小区没有监控设施，道路损坏严重，门窗破损，无法维修。还有一些小区虽有维修资金，但由于动用维修资金政策性强，法规性强，导致个别物业小区维修不到位，不及时，影响了人民群众的生活质量。

　　以上种种，都是我市物业服务工作中存在的突出问题，也是根本性问题。对于这些问题，我们必须要有清醒的认识，充分的了解，希望大家和我们一起，认真分析，勇于正视，积极面对，在今后的工作切实加以解决。

　　三、强化监管，扎实做好物业管理服务工作

　　我到市房管中心工作之后，一直分管物业管理工作。近两年来，去过不少小区，接触了不少物业经理，处理了几十个信访案件。看了很多，了解了很多，也想了很多。利用这次座谈会的机会，我想就物业管理和服务工作谈几点意见，供大家在工作中参考。

　　一要牢固树立服务的理念。刚才，我讲了那么多物业管理服务工作中存在的问题，原因归结到一点，就是物业工作的理念没有树立好。毛主席说：思想是行动的先导。思想决定行动，目标决定方向，理念是思想的内容之一。我们从事物业服务工作，我认为，首先也是最重要的一条，就是要树立正确的工作理念。什么理念？“服务”的理念。我刚接触一些物业经理和从业人员，经常听他们说：“我们搞物业管理的怎么怎么样”。我听了之后，觉得很不舒服，也很替他们担心。在思想上把自己定位为“管理者”，角色定位都没找准，能做好物业服务工作吗？物业工作的最本质内容就是“服务”，物业企业不是行政单位，哪一级人大和政府，哪一条法律法规也没用赋予它管理的职能。物业企业是一个纯服务性质的行业，物业企业和小区业主之间是一对合同关系，提供的是有偿服务，我服务你付费，你不付费我不服务。服务好了，经过双方协商，签订合同条款，可以提高收费标准。服务不好，按照《×省物业管理条例》的规定，业主委员会通过召开业主大会可以依法解除服务合同，重新选聘物业企业。物业从业人员与业主是一对完全平等的经济合同关系。那种“我是小区物业，住在我这个小区，你就应该服从我管理”的思想是大错而特错的。抱着这种理念、观念来从事物业的人是永远也做不好物业工作的，其结果必然是矛盾激化，处处碰壁，举步维艰，无法生存和发展。因此，我们这些从事物业服务的从业人员，必须要从现在做起，牢固树立“为业主服务”的观念。在商业经营中，“顾客是上帝”，在物业服务上，“业主是上帝”。把业主当做服务对象，一切从服务业主出发，从服务业主做起。只有树牢“服务至上”的理念，不断提高服务水平，我们的物业工作才能越做越好，越做越顺，走上良性循环的发展轨道，一步一步地把企业做大

　　做强。

　　二要努力改进服务的方法。干什么工作都要讲究方法，方法就是技巧。方法简单粗暴，做事因循守旧，死搬硬套，只会把事情搞砸；方法灵活，讲究技巧，事情就做成功了一半。从事物业服务工作也要讲究方法，而且，更应当讲究方法。因为我们从事的是服务行业，工作的对象是每一个具体的人，以人为对象的服务工作更加复杂。在座的各位大都从事物业服务工作多年，有着比较丰富的工作经验、工作方法，应当说都比较成熟了。但我们也不能固步自封，认为自己的工作方法已经很好了。实际上，不客气地说，据我初步了解，×市还有不少物业企业服务方法存在问题，有待改进和提高。比如：个别小区物业得不到业主的认同，矛盾重重，关系紧张，甚至工作做不下去，被迫撤走；有的小区业主拒交物业服务费用，四处邮寄上访信件；还有个别物业企业员工与业主发生肢体冲突，闹得不可开交等等。不可否认，的确有一些业主个人素质差，层次低，蛮横无理，胡搅蛮缠，谁去服务他都不满意，一分钱物业费不交最好，这是问题的一个方面，但是，问题的另一个方面，也确实存在个别物业工作人员服务方法简单粗暴，对工作不负责任，对业主缺乏耐心，一问就烦，一说就蹦。这种现象是导致物业企业与业主关系紧张，工作难以开展的一条重要原因，也是物业服务工作的大忌。方法得当，物业与业主关系融洽，相得益彰，形成良性循环；方法失当，物业与业主关系恶化，相互制约，形成恶性循环。因此，讲究工作方法，对物业服务工作非常重要。如何改进物业服务方法？我认为有“三心”应当把握：一要有耐心，变被动服务为主动服务。具有耐心是物业从业人员必备的基本素质。常言道：“人上一百，形形色色”，不同家境、教养、身份、生活条件乃至生活经历的人，都会有不同的性格和不同的处世方式。面对这种情况，我们的从业人员要把握的最基本一点，就是要有耐心。对业主耐心地宣传《物权法》和《×省物业管理条例》等法律法规，耐心地倾听业主的心声，做耐心细致的说服解释等思想工作，想业主所想，急业主所急，力所能及地帮业主之所需。同时要改变服务方式，要主

　　动地为业主提供服务。例如，我们现在的服务方式基本上是坐等业主上门反映问题，通知业主交纳物业服务费。不妨尝试着改变一下，能不能经常性地对小区进行巡查？看看楼道干净否？门窗破损否？小区路面是否整洁、平坦？是否需要及时更新、改造、维修？主动地、有计划地做好服务性工作，主动地为业主分忧解难。二要有诚心，变生硬服务为热情服务。人与人之间相处贵在真诚，你真心对待业主，我相信业主也真心对待物业。遇到业主反映的问题，不妨改变一下你管理者的面孔，给业主一点笑容，热情接待，真诚地站在业主的角度思考、体会一下，真心真意地、高效快速地帮他们解决问题和困难。在倾听业主反映物业服务方面的问题时，能否在交流时讲究一点语言技巧？人们常说：“好言一声三冬暖，恶语半句六月寒”，即使由于受客观条件的限制，暂时不能解决业主反映的问题，但只要语言和气，态度诚恳，举止热情，业主也会体谅物业的困难，耐心等待解决问题，矛盾自然就会化解。十几年以前，我在一个小区居住，由于自来水“跑、冒、滴、漏”严重，加之个别业主偷电，导致水电费用入不敷出，户均公摊月均×余元，引起业主不满，加之小区道路无人维修，少数业主拒交或缓交物业费、水电费，于是，物业就采取停水断电等措施制裁业主，结果是，小区业主与物业矛盾逐步升级、激化，直至集体上访到市政府，最后物业被业主委员会赶出小区。去年×月份，一个业主到我办公室哭诉，说小区物业已经停她水电一个多月了，搞得她无法生活，究其原因是拖欠水电费，之所以拖欠，是因为该业主一个人生活，没有工作，没有固定收入，靠四处打零工为生，一时手头困难。了解到这个情况之后，我立即要求物业先给她恢复供水，再追收费用。这两个案例是典型的物业服务水平不高，服务方法粗暴简单的表现。在这里，我要向大家宣传一下，按照《国务院房屋征收条例》和《×省物业管理条例》的规定，任何开发企业都不得采取停水停电等措施进行强制拆迁，任何物业都无权对业主采取停水停电的方式逼交水电物业费用。实际上，这两个小区的问题只要动动脑子，改变一下方法，多点诚心，都是很好解决的问题，完全不至于闹到上访这一地步。三要有爱心，变“要我服务”为“我要服务”。爱心是每一个健康人必须

　　具备的起码素质。做人要有爱心，做工作也要有爱心，要把一项工作真正做好，做得出色，更需要有爱心。首先，要热爱岗位。从事物业服务工作，从小了说，是为了企业在复杂的市场竞争中得以生存和发展；从大了说，是为社会服务，为构建和谐社会做贡献，做好这项工作很有意义。因此，从事物业的人必须首先要热爱这个行业，有爱才有激情，才有劲头，爱岗敬业才能干好工作。其次，要关爱业主。从事行政工作，要把人民群众的利益看得高于一切，要心里想着群众，一切为了群众。从事商业，要把顾客看做“上帝”，上帝才会送来财富。从事物业，也要把业主当做亲人，关爱业主，多为业主着想。从某种意义上来说，物业实际上是业主在物业服务方面的“保姆”，要变“要我服务”为“我要服务”。从大处着眼，从小事着手，为业主提供细心、周到、便利、优质、贴心的服务。要进一步改进服务的态度，努力提高服务的水平。其三，要办好事情。要把业主的小事、小困难当做物业的大事来办。通过办好业主的每一件事情，解决业主的每一个困难，让业主感受到物业服务的温暖，把物业员工当做“娘家人”。只有这样，才能把物业工作做好，做出品牌。

　　三要严格规范服务的行为。十多年来，我们认真贯彻执行国家、省出台的一系列物业管理法律法规，严格物业管理服务行为，物业管理服务内容更加全面，物业管理服务模式不断创新，物业管理服务行为更加规范。但在规范管理方面一定程度上也还存在着一些问题。进一步严格规范行业管理和物业服务行为已成为下一步工作的重点。下一步，我们要认真抓好以下几个方面的工作：一是加强行业监管，进一步规范物业企业资质管理。资质管理是强化行业监管的一条重要措施。多年以来，市房管中心对资质管理工作是高度重视的，把关也是非常严格的，每年都要淘汰一部分管理不规范、投诉率高的物业企业。今后，我们将进一步严格资质管理，严把市场准入关，严格动态考核，加强日常监管，对服务不规范、业主投诉率高、没有服务项目的物业企业，坚决予以淘汰、清理。要进一步扶优扶强，走集团化发展的道路。要重点扶持二级资质以上的物业企业。对那些企业资质低、实力

　　差、人员少，管理水平低、服务不规范、业主投诉率高的物业企业，要限制其“老牛拉破车”式的服务方式；鼓励物业企业达标升级，做大做强，以打造物业服务的品牌，提升物业服务的层次，提高物业服务的整体水平，促进物业服务良性健康发展。二是加强物业巡查，进一步规范物业企业服务行为。市中心物业科和各县区房屋主管部门物业办要逐步建立物业小区巡查制度，经常性地对所辖物业小区进行明察暗访，走访业主、了解物业服务情况，发现问题，分析原因，及时整改。要建立物业服务巡查档案，全面了解掌握每一个小区物业的服务内容、管理制度、业主满意度，确保物业服务行为规范，依规运行。中心物业科和各县区物业办要把巡查档案作为年终考评的一项重要内容纳入监管范围，重点检查、抽查。三是精心组织招投标，进一步规范物业企业招投标工作。对小区物业实行招投标制度，是推进物业企业参与市场公平竞争、确保小区选聘到优秀物业企业的一条重要措施。近几年，房管中心和业务科室对招投标工作高度重视，精心组织，逐步地严格规范了企业招投标的程序和标准，为保证住宅小区选聘到好的物业企业、得到更好的物业服务做出了努力。

　　下一步，我们要进一步严格招投标的程序，规范招投标行为，建好专家库，把那些业务精湛、思想素质好、公道正派的专家吸收到专家库中来。在程序上，严格按照建设部出台的《前期物业招投标管理办法》的规定阳光操作、公开透明、公平竞争、择优选聘，杜绝“人情标”，禁止“形式标”，减少“议标”，真正实现小区建筑面积与选聘企业资质相符合。同时，要进一步严把前期物业现场验收关，谁验收谁把关、谁负责、谁承担法律后果，坚决做到物业用房、配套设施不符合标准不验收、应建未建、应有未有不验收，以解除物业企业进入小区的后顾之忧，不断提高物业服务水平，提升服务层次，使业主得到满意的服务。四是加快成立业委会，进一步发挥业主委员会的作用。成立业主委员会是《×省物业管理条例》规定的一项法定内容。每一个住宅小区都应当依法成立业主委员会。业主委员会是维护业主合法权益，代表业主行使管理权力，监督物业服务的一个最基础的组织，其作用发挥好了，不仅有利于维护业主利益，协助物业企业做好规范性服务，而且，为业主和物业企业建立了一条沟通的桥梁和纽带，有利于化解矛盾，构建和谐，促进稳定，更好地帮助物业做好服务工作。按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，这项工作由物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责监督、指导和备案。下一步，各县、区房管部门要把建立业主委员会当做物业监管工作的一项重要内容来抓，强化措施，加大力度，快速推进，争取在最短的时间内，督促指导每一个符合条件的小区都要成立业主委员会。五是严格审批程序，进一步规范物业维修资金使用范围。物业维修资金是业主房屋的“养老金”。在维修资金的审批使用方面，我们依法制定了一套相对规范严格的审批程序。在这里，我想重点讲一讲维修资金的使用问题。我分管物业工作这两年来，可能有些物业企业会认为我难说话，管得太严，审批太难。说实在话，对审批使用维修资金，我是有过深入思考的，也是有顾虑的。我在不同场合多次说过，业主上交的维修资金不同于财政拨款，财政资金使用后，只要严格按财经纪律办事，接受审计部门审查即可；而业主个人维修资金不仅要接受审计部门的审查，还要接受业主的质询。业主的维修资金我们只是代管，资金仍然归业主个人所有，使用必须按规定征得三分之二以上业主个人的同意，不经业主个人同意，是交不掉差，过不了关的。审批使用业主的维修资金时，更要严格把关，征得同意，慎重审批；没有三分之二以上业主签字，我们绝不审批一分钱；不符合物业维修资金使用管理办法的规定，不在法定使用范围内的维修费用，我们绝不拨付一分钱。这一点，必须要对同志们说清楚。同时，在审批维修资金时，我们也会严格照章按程序办事。在这里，我要提醒大家一下，一定不要在维修资金上打主意、动心思，弄不好是要承担法律后果的。因此，请同志们一定要严格按规范程序申报。在申报前，必须将使用情况对涉及的每一位业主公开，让每一位业主知道钱花在哪里了，怎么花的，接受业主的监督，做到至少三分之二以上业主都没有意见，没有疑问，没有异议，以后再次归缴资金时没有障碍。请大家不要怪我把关太严，相互体谅，真正把维修资金管好、用好，发挥它的作用。这是维修资金监管使用的一个方面；另一个方面是，我们还要进一步发挥维修资金的使用效益，加大维修资金的使用力度。去年我们拨付使用了维修资金×万元，累计拨付×万元，实在是个很小的数字。今年，我们要加大对物业小区的巡查，凡是符合使用规定、应修未修的坚决维修，绝不能留死角。我们说慎重审批，不是限制数额，而是重在严审，严格审核维修资金使用范围、使用程序、业主知晓度以及使用真实情况，确保审批环节不出问题。但是，该使用维修资金的必须使用。总之一句话：严审审批环节，坚决维修到位，确保维修资金取之于业主、用之于业主。与此同时，还要进一步简化审批环节。今年上半年，我们要组织专家、相关部门领导在一块进行研究，哪些程序可以简化，哪些程序不能简化的，形成一个更加科学规范的审批程序，报市政府批准后实施，为业主使用维修资金提供快捷便利的服务。

　　四要全力抓好创卫工作。去年上半年，我们专门召开过创卫工作动员大会，对照市六城联创工作要求，对相关工作进行了详细具体的安排，制订了小区创卫标准、创卫内容、工作措施，请同志们继续抓好落实。市委、市政府对创卫工作高度重视。原市委书记×、市长×同志亲自抓，市联创办全力督办、声势浩大、力度很大，我们的责任重大。据初步统计，市区包括×、×和×共有×多个住宅小区，这些小区创卫工作任务繁重、情况复杂，稍不细心就会出问题。对创卫工作，市委、市政府专门下发了一套层层责任追究的办法。如果哪个地方出了问题，没有过关，拖了全市创卫后腿，追究是极其严厉、后果是极为严重的。责任单位的领导丢了位置，物业小区的责任人也会丢了饭碗。具体怎么抓，届时还要下发文件、组织人员、制定措施、细化方案、狠抓落实。在这里，我就不细讲了。总的要求是请各县区物业分管领导和小区物业经理们一定要高度重视，高度警惕，各人自扫“门前雪”，竭尽全力、不余遗力、使出真力、严防死守，全力配合好创卫工作，坚决打好创卫攻坚战，向市委、市政府和全市人民交上一份满意的答卷。

　　同志们，物业管理服务工作涉及面广、情况复杂，与人民群众的生活息息相关。物业管理和服务工作的好坏直接关系着人民群众的生活质量和社会的稳定。我和大家一样，压力很大，责任很重。希望同志们一定要严格遵守建设部和省政府、建设厅关于物业管理工作的一系列管理规定，坚定信心，克服困难，创新思路，不断改进工作方法，提高服务水平，为构建和谐社会、建设魅力×作出新的更大的贡献！

　　谢谢大家。

篇三：全市物业管理工作会议

　　2022年在全市物业管理大会上讲话【优秀范文】

　　在全市物业管理大会上的讲话

　　同志们：

　　今天的全市物业管理工作会议，是乘开展“新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动的东风，把物业管理工作纳入查摆问题阶段的一项重要内容，进而推进全市物业管理工作再上新台阶召开的一次非常重要的会议。刚才，*同志传达了《*市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见》；

　　*同志对全市物业管理工作进行了总结，并对下一步工作进行了安排部署；

　　*同志从规划的方面就如何保障物业管理良性发展发了言。下面，我就全市物业发展现阶段如何抓好物业管理工作，讲三点意见：

　　一、通过“大讨论”，正视问题，强化认识

　　开展“新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动，对发展中的*来说很及时，很必需，无论从社会发展的高度，还是从城市管理角度来看都尤为重要。物业管理是城市建设管理的重要组成部分，按照解放思想、实施跨越、推进崛起的要求，必须正确分析目前全市物业管理工作的现状，肯定成绩，查摆问题，提高对物业管理工作的认识。总体上讲，我市物业管理工作发展很快。全市物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业有偿服务意识有所增强，业主自主管理和物业服务市场竞争机制逐步建立，公共维修资金归集工作运转正常。但是，还要充分认识到我市物业

　　管理在发展质量、服务水平、群众满意程度等方面存在的诸多问题和矛盾：一是解放思想不够。政府、企业、市民对物业管理工作重要性的认识存在偏差，还习惯于用计划、行政的手段管理物业。二是走向市场不够。有相当一部分小区由单位代管，没有纳入物业管理范围，物业管理覆盖面不够高；

　　三是规范管理不够。物业企业管理水平与业主的要求还有一定距离，职能部门在物业管理中存在不作为甚至乱作为的现象。四是政策宣传不够。没有将物业政策宣传到家，相当部分业主对物业管理的政策模糊，对物业管理不支持、不配合。这说明，我们对物业管理工作的本质认识还不深，发展的规律掌握还不够。因此，我们要站在践行“三个代表”重要思想、构建服务型政府和维护最广大人民群众根本利益的高度，通过“大讨论”活动，强化对发展物业管理工作重要性的认识。

　　（一）规范发展物业管理，有利于促进经济增长

　　住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。随着我市住房制度改革的不断深入，居民住房消费的积极性得到了充分调动，居民消费结构开始转型，房地产业出现持续增长。但是，目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳购房消费、家庭装饰装修消费、水电气暖方面的长期消费、房屋大中修及设施设备改造以及物业管理消费等四个方面的支出，后三类消费支出要大大超过购房支出。据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1.5：1。因此，物业管理不但有利

　　于刺激居民购房，其本身对扩大消费，拉动经济增长有重要作用。

　　（二）规范发展物业管理，有利于提高人民群众居住质量

　　经济发展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。目前，居民消费需求已由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变。向更高生活水平迈进，重点是“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费”。在基本消费序列中，温饱解决之后，“住”和“行”的问题将日益突出。有关资料表明，在人均住房建筑面积达到35平方米，人均GDP跨过800美元之后、3000美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我市人均住房建筑面积已达到27.9平方米。居民住房需求已进入面积增加与质量提高并重，单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要靠良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。

　　（三）规范发展物业管理，有利于增加就业

　　目前，我市物业管理吸纳的劳动力中有相当一部分来自企业单位下岗分流人员，因此，它为缓解产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业仍将起到积极的推动作用。

　　（四）规范发展物业管理，有利于维护社会稳定

　　维护社会稳定是全面建设小康社会的重要保障，维护社区稳定是整个

　　社会稳定的基础。物业管理对于维护社区环境和秩序具有积极作用。一方面，通过业主大会和业主委员会的活动，可很好地实现居民的自我管理、自我教育和自我约束；

　　另一方面，物业管理企业在维护区域公共秩序，协助公安等部门做好防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、爆炸等灾害事故方面也发挥着重要的作用。因此，我们必须充分认识规范发展物业管理的重要意义，切实增强责任感和使命感，全力以赴地把这项与我们生活密切相关的工作抓实抓好。

　　二、通过“大讨论”，明确目标，强调任务

　　开展“新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动最终目的是促进工作。搞好物业管理最终的落脚点是要提高物业管理的服务水平，为人民群众提供更好的居住生活环境，这是我们物业服务的最终目标。提高物业服务的整体水平，既需要物业管理企业不断增强服务意识，提高服务质量，又需要业主积极配合，切实树立物业管理的消费意识，还需要政府的依法监管。工作中要突出物业企业、广大业主、职能部门各自职责重点，促进其规范发展。

　　（一）全面推行物业管理小区“三位一体”管理模式

　　“三位一体”管理模式就是社区居委会、业主委员会、物业管理企业互为一体，建立各司其职，各负其责，各求所需的物业管理体制。一是抓好宣传发动。各县区和市直有关部门要认真学习《意见》精神，认真做好宣传方案，通过广播、电视、宣传板报等形式，宣传“三位一体“物业管理模式的优势、工作分工和各自职责，努力争取广大居民、业主的支持和理

　　解，形成良好的舆论氛围。二是完善各项议事制度。推行三位一体物业管理模式，必须明确街道办事处、社区居委会、业主委员会、物业管理企业各自的职责，形成完善的议事制度。街道办事处主要负责社区管理的组织、协调、监督，社区居委会侧重于组织实施，物业管理企业主要负责社区物业管理，参与、配合做好社区管理工作，业主委员会主要是执行业主大会的决定，协调业主缴纳物业服务费，监督物业管理企业按合同做好服务。各办事处要牵头成立社区居委会、业主委员会、物业管理企业共同参加的居民自治联合工作委员会，全面负责本社区日常行政事务的管理、指导、监督和考核。三是抓好试点。各区要按照“分类入轨、梯次推进"的原则，抓好“三位一体”物管试点工作。各办事处要选择一些社区居委会、业主委员会、物业管理企业关系融洽、有一定基础的小区，由街道办事处和区房管处指导召开首次业主大会，选举出群众基础好，热心为业主服务，符合法定程序的业主委员会，在试点取得成功经验的基础上，逐步推广。对居委会与物业管理企业、业主委会之间有矛盾和纠纷的社区，各办事处要通过协调，先化解矛盾，后予以实施。

　　（二）加快实施老居民小区准物业管理

　　准物业管理，就是由各辖区政府负责，各街道办事处按照社区规模大小因地制宜设置的小区物业服务中心。其主要任务是负责辖区内的老居民小区的卫生保洁、安全秩序维护、绿化养护、基础设施的日常维修管理、下水道疏通和化粪池清理等。一是加快老城居民小区整治进度。将该项工作纳入六城联创管理，结合工作实际制定实施计划，确保整治一个，落实长效管理一个，从而巩固老小区整治成果，实现创卫目标。二是成立社区物业服务中心。辖区、办事处要抓紧成立社区物业服务中心。小区规模

　　大、具备条件的可单独设置，规模小不宜单独设置的，由办事处牵头成立1—2个社区物业服务中心实施统筹管理。社区物业服务中心按股份制企业要求进行工商注册，按《公司法》的要求，自主经营，自负盈亏，并给予三年的过渡期，三年后达到物管企业标准的，过渡为正式物管公司，不合资质要求的予以淘汰。三是加强对准物业管理工作的指导与考核。准物业管理是对新形势下建立物业管理新机制的积极探索，市、区房管部门要加强引导，市房管局要出台考核意见。各辖区办事处和房管局要按照国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等法规政策的要求，指导老居民小区依法召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会代表全体业主与社区物业服务中心签订物业委托服务合同，明确服务内容、服务标准、收费标准和违约责任等，逐步把准物业管理转入规范化管理轨道。

　　（三）积极扶持培育物业管理企业

　　培育一批优秀的物业管理企业是做好物业管理工作的基础。市有关部门和各县区要进一步加强制度建设，扶优劣汰，鼓励优秀企业做大做强。市房管局要牵头联合有关部门出台物业公司优惠政策，明确各部门职责，同时提倡各部门单独出台优惠政策。各区政府、街道办事处对新设立的社区物业服务中心和辖区物业管理公司要有扶持措施，积极帮助物业管理企业协调解决存在的问题。规划部门要在项目建设时充分考虑物业管理的需要，对物业管理用房、社区用房和公益文体用房等，要同步规划、同步设计、同期建设，为后期的物业管理纳入社区、为建立齐抓共管局面创建良好的条件。房管部门要进一步抓好前期物业管理招投标工作，给物业管理企业营造一个公平竞争的平台。物业管理企业和社区物业服务中心要树立服务理念，提高服务质量，在规范服务上下功夫，切实把业主的需求当作

　　工作的出发点和落脚点，通过优质服务赢得企业长久发展。房管局要和办事大厅配合设立单独窗口，给物业公司提供一站式、并联式、跟踪式服务。

　　三、通过“大讨论”，界定责任，强力推进

　　开展“新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动，一个重要的任务就是要把开展大讨论活动的过程变为谋划对策、破解难题、推动工作的过程，旨在解决问题上见成效，在决策部署上见成效，在发展实践上见成效。抓好物业管理，落实《*市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见》精神，要重点抓好“三五、一五”工程。

　　（一）“三个五”

　　1.真正做到五落实，一是逐条落实。文件明确了各责任单位的工作职责及工作任务，要逐条抓好落实。市政府督查室牵头，市房管局主导，对逐阶段落实情况定期以政务通报的形式，报市政府主要领导、分管领导和有关部门。二是逐级（部门）落实。对此项工作，区政府、办事处、居委会、市直部门、区直部门要逐级落实。三是逐领域落实。文化、宣传、卫生、工商、等部门要逐领域落实。四是逐行业落实。物业管理工作涉及到方方面面，规划、建设、环卫、房管等领域要强化认识，提供支持，兑现政策。五是逐企业落实。各个物业企业要认真学习，认真落实。

　　2.真正实现五有。一是有法办事。市房管局和各级各部门都要出台落实《意见》的实施方案。二是有人办事。各级都要成立领导小组，明确具体负责人，有相对固定人员，人员从相关部门抽调，市里先带头落实。三是有地方办事。各级政府必须要有专门的办公地点，业主委员会等基层部

　　门也要解决办公地点问题，各级要督查落实。四是有钱办事。要解决物业办公经费问题。五是有规距办事。物业管理机构要建立一系列规章制度，加强管理；

　　要建立奖惩机制，督促落实。要解决办与不办怎么办的问题，做到干好的给面子，干不好的丢面子；

　　干好的给票子、干不好的丢票子；

　　干好的给位子、干不好的丢位子。

　　3.推进五联动。一是上级与下级联动。一级联着一级动，要逐级落实，不能棚架政策，不能空对空。二是政府与社会联动。要努力实现政府管理服务社会，社会调控反作用于政府，充分发挥二者相互联动作用。三是行政与法律联动。要由行政过度干预向依法办事转变，努力推进依法行政。四是计划与市场联动。既要发挥政府的主导作用，更要发挥市场经济的导向作用，实现二者的有机联动。五是政治与经济联动。利用政治和经济手段来推进物业管理工作。

　　“一五”即一个保障：一是舆论保障靠媒体。要加强正确的舆论引导，宣传工作要多做、真做、做实。市新闻媒体要对物业管理工作提供舆论保障，《意见》要在《_日报》上刊登。各级政府、各企业也要借助电视台、报纸、网络等新闻媒体加大对物业管理宣传力度，突出宣传实效。二是政治保障靠组织。各县区组织部门要问责问效，切实落实责任。三是经济保障靠市场。企业一定要按市场规律运作，提高企业竞争能力。四是法律保障靠监督。要加强司法、社会、群众方面的监督。五是行政保障靠政府。加强领导，提高政府执行力，确保物业管理工作扎实有效的推进。

　　同志们，物业管理工作涉及千家万户，与广大群众生产、生活息息相

　　关，是关乎老百姓切身利益的问题，也是市委、市政府在“三新”大讨论中要着重解决的一个问题。希望全市各级各部门提高认识、增强信心，明确目标、履行职责，统一思想、齐抓共管，为推进我市城市化大跨越，改善群众生活条件，建设魅力*做出应有的贡献！

篇四：全市物业管理工作会议

　　在全市物业管理工作座谈会上的讲话

　　同志们：

　　今天的会议是我分管物业管理工作后召开的第一次物业管理工作座谈会，这个会议早就该开了，也早有这个想法，由于忙于各种事务，一直抽不出时间，所以，开得有点晚，但也不算太晚。这次会议非常重要，重要的原因有几个方面：一是物业管理工作非常重要。物业管理服务工作涉及千家万户，关乎人民群众的生活质量和切身利益，是他们生活的一个重要组成部分。物业服务工作做好了，人民群众才能安居，“安居”才能“乐业”，“乐业”才能稳定。

　　二是物业管理形势不容乐观。多年来，市房管部门及广大物业从业人员为促进全市物业行业健康发展，确保社会稳定做了大量工作，付出了艰辛努力，取得了显著成绩，全市物业服务从无到有，从小到大，走过了曲折的风雨历程。但在管理服务过程中，也存在一些不足和问题，需要及时总结和纠正。

　　三是各级领导非常关注。×年以来，共接到原市委×书记、×市长及其他领导、市长热线信访、人访批示件×多件。物业服务工作已经引起各级领导的关心、重视和关注。因此，强化物业管理服务工作已成市房管中心当前工作的当务之急、重中之重。正是基于这几个方面的考虑，我们才决心召开这次座谈会，听听大家的意见、在工作中的体会、感受和认识，以便集思广益，共同商量研究如何进一步做好物业管理和服务工作。刚才，几个物业经理的代表发了言，谈了切身感受，反映了方方面面的问题和困难，×同志也安排了相关工作。听了很受启发，我们将认真吸收大家的意见，进一步加强这方面的工作，努力把全年的物业服务工作做好。下面，我讲三个方面的问题：

　　一、肯定成绩，坚定从事物业管理服务工作的信心

　　我市物业管理从×年成立第×家物业管理企业开始起步，至今，已经走过×年的历程。×年，弹指一挥间，×年，日新月异。经过×年的发展，我市基本上改革了传统的房屋管理体制，建立了与市场经济相适应的物业管理体制，物业管理的法制体系、行政体系不断健全，物业管理的市场机制和环境不断完善，物业管理的责任主体和职能界定逐步明晰，物业管理企业的自主发展意识逐步觉醒。物业服务企业如雨后春笋，物业管理行业如星火燎原，整个行业的发展取得了显著的成绩，特别是×年《×市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见》文件的出台，建立了社区居委会、业主委员会、物业服务企业各负其责的“三位一体”物业管理新模式，实现了辖区管理与行业管理的有效结合，我市物业管理工作出现了一个崭新的局面。目前，全市物业服务企业已发展到×家，从业人员增加到近×人，管理项目达到×多个，管理面积×多万平方米。从单一的住宅物业管理，逐步发展到写字楼、党政机关、部队后勤等，形成了综合物业管理体系。获得省、市级优秀物业服务住宅小区已达×多个。在这里，我要重点表扬几个物业小区和物业公司：一是×建业物业公司服务的建业森林半岛小区。这个小区在物业服务模式、服务设施、服务范围、服务方式、服务效果等诸多方面有着十分先进的经验，值得大家学习、借鉴。

　　二是华祥申能物业公司服务的供电公司合惠小区。这个小区环境优美、设施健全、功能先进、管理服务到位。

　　三是昌建物业公司服务的双汇欧洲故事小区和顺峰物业公司服务的银珠广场商住区。这两个小区管理规范，服务内容丰富，服务水平较高，业主比较满意。总体上看，物业服务在改善小区人居环境、提供就业机会、缓解就业矛盾、推动社区建设方面的贡献越来越大。物业管理已成为现代化城市管理和房地产经营管理重要的组成部分和国民经济新的增长点，成为构建和谐社会的重要力量。同时，通过市房管中心和各物业公司的共同努力，我们的维修资金征缴工作也取得了较大的发展，归集资金总额已达×亿元；配合省住建厅多次开展物业从业人员岗前培训工作，物业从业人员的整体素质有了明显提高。对物业管理工作的成绩必须充分肯定。这些成绩的取得是市委、市政府正确领导的结果，是市房管系统各级领导精心指导的结果，也是在座各位齐心协力、共同奋斗的结果。在此，我代表市房管中心党委向大家表示衷心的感谢！物业服务行业是一个新兴行业，也是朝阳行业。各位物业经理都有切身体会，虽然从事物业不像从事房地产业开发那样能赚大钱，但我们收益稳定，行业持续性、连贯性强，受益长久。如果大家兢兢业业、认认真真地经营好，也是一份很好的事业。因此，我们一定要增强信心，下定决心，努力把物业服务工作做好。

篇五：全市物业管理工作会议

　　副市长在全市物业管理工作会议上的讲话

　　(实用版)

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　　序言

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　　好不好，居住环境怎样，对提升城市品位、改善城市形象、提高百姓幸福指数都具有重要影响。可以说，物业管理是一项重要的民生工程、发展工程。近年来，物业管理连续被列为全市十大民生工程，今年还作为X件惠民实事重点推进，这充分说明市委市政府对物业管理民生工程的高度重视。各县区、街道社区、各相关部门、各物业企业，都要从保民生、促发展的高度，切实增强工作的责任感，提升物业管理和服务水平，为人民群众创造一个良好的生活环境，不断推动我市物业管理工作迈上新高度。

　　(二)要充分认识当前物业管理中存在的问题，增强抓好物业管理的紧迫感。目前，全市共有物业企业X家，在管的物业项目X多个。物业服务企业为改善人民群众生活环境做了大量工作，发挥了重要的作用。但也要清醒地看到：物业管理的市场机制还不够完善，部分物业企业管理不规范，服务水平不高，没有依法依照合同标准进行服务，收费标准和收费项目不能按时公开，有的甚至以降低服务标准来维持经营，物业公司弃管时有发生，侵犯了业主利益。因此，加强物业企业监管，提高物业服务质量，显得十分紧迫。各县区、各相关部门、各物业企业，要根据市委市政府的统一部署，结合全市目前正在开展的干净、方便、顺畅X建设和创建全国卫生文明城市的要求，主动作为，创新工作措施，做好物业管理这篇大文章，着力打造干净整洁、管理有序、方便顺畅的物管小区，让广大人民群众切身感受到物业提升带来的实实在在的变化。

　　(三)要充分认识物业管理工作的难点和重点，增强做好物业管理的使命感。物业管理是一个社会系统工程，一个小区的管理，除了物业公司的保洁保绿、秩序维护等日常管理，还需要街道、社区等基层部门的参与，需要业主委员会的自治，需要城管、建设、质检、物价、公安、消防、供水、供电等各有关部门一起用力，齐抓共管。还有就是老旧小区问题。今年全市要整治改造X个。市住房局要牵头开展整治出新示范项目建设，抓好工作督查，适时组织召开现场会，确保目标任务圆满完成。各县区在工作中，要注重提升整治改造标准，加强老旧小区的基础设施配套建设，健全完善长效管理和社区服务造血机制。在老旧小区改造上补短板，提升老旧小区住有宜居水平，努力推动全市物业管理全覆盖。

　　二、服务大局，履职尽责，切实增强物业管理工作合力

　　今年年初，XX在对全市住房保障和房产管理工作的批示中对物业管理工作提出了更高的要求，要求着力提升物业服务水平，要在住有所居、住有安居、住有宜居方面下功夫。各县区政府、各相关部门要增强大局意识、担当意识，协同配合，共同推进，切实把物业管理这项工作做实做好。

　　一要切实强化属地管理责任，推动物业管理工作重心下移。年初，市政府与各县区政府签订了住房保障和房产管理目标责任书，各县区政府要按照目标责任书和《X省物业管理条例》要求，做好物业管理各项工作任务的落实。今年，省人大将开展《条例》的执法检查，各县区、相关部门要做好准备。各县区政府要配合市住房局今年推行的基层物业服务窗口建设，以及前期物业招投标、物业服务质量保证金缴存使用等权力下放，发挥好物业管理的指导、协调、监督作用，积极投入人力、物力、财力，为推动物业管理工作的顺利开展奠定坚实的基础。

　　二要强化各相关职能部门作用，形成齐抓共管的良好氛围。今年，要在执法部门职责进小区方面实现新突破。各相关部门务必要密切配合，理清各自部门在物业管理工作中的职责，并将部门联系人姓名及联系方式在小区内公示。市住房局要积极发挥市物业管理领导小组办公室的作用，牵头制定各部门物业管理工作问责考核处理办法，将各部门物业管理工作履职情况、目标完成情况纳入年底考核，对不按职责履职的部门，要进行通报，并追究有关人员责任。

　　三要制定物业管理政策法规，构建科学完善的法规体系。今年，《X市物业管理办法》已作为市政府规章和市人大预备立法项目，要搞好调研，加快起草，制定贴合我市物业管理工作实际的法规，同时，相配套的规范性文件也要抓紧研究制定。只有法规制定了，行业规则确定了，物业管理工作才能保证扎实有效开展。

　　三、强化监管，创新创优，切实提升住宅小区宜居水平

　　各县区、各相关部门、各物业服务企业，要顺应物业工作新形势、改革发展新要求、人民群众新期待，坚持以服务群众、改善民生为中心的指导思想，把提高业主满意度作为做好物业管理工作的出发点和落脚点，着力提升我市物业管理服务水平。

　　政府行政推动方面，主要是做好以下几件事情：

　　一是要加强行业监管，积极培育健康有序的物业服务市场。加强物业服务企业资质的动态管理，完善物业服务市场准入和退出机制，努力形成公平竞争、优胜劣汰的市场发展环境，推动信誉好、实力强、讲诚信、服务优的物业企业做大做强。要进一步加大对行业的监管力度，建立全市统一的物业管理诚信平台。对长期没有物管项目、空挂的企业或者皮包公司要及时清理出物业市场，对服务质量差、群众投诉多的要记入企业档案，并将不良信用信息及时向社会发布，与企业资质管理、物业招投标等相挂钩，在接管新的项目时予以限制。

　　二是要强化行业培训，培养一支业务精通、服务优良的物业专业人才队伍。行业主管部门要加强物业培训，多途径、多渠道培养物业管理专业人才，加快培养一批懂物业、会管理的项目经理，用务实态度、先进理念、专业知识去管理、服务小区，依靠人力资源优势提高行业的创新能力和发展水平。要实施项目经理差别化管理，倒逼项目经理加强学习，提升素质。同时，要加大街道、社区、业主委员会、相关部门等物业管理从业人员的政策法规知识培训，让物业人真正的学法、懂法、守法、用法。

　　三是要加强宣传引导，营造社会各界共同参与的良好氛围。要进一步加大物业管理法规政策制度的宣传力度，做到家喻户晓、人人皆知，为物业行业的发展营造良好的舆论氛围。要坚持正确的舆论导向，积极宣传物业服务在优化社区环境、提升居民生活质量、保障社会安定等方面的先进事迹、优秀企业、示范小区，集聚促进物业行业健康发展的正能量。同时，要引导广大居民树立正确的物业服务消费理念，自觉遵守物业管理法规和服务约定，保障业主对物业管理的知情权、参与权、监督权，推动政府、社会、业主同心行动，同向发力，真正实现小区物业共治共管、共建共享。

　　物业企业规范化建设方面，重点是做好四个提升：

　　一是着力提升服务意识。服务是物业企业永恒的主题。没有服务，就没有发展，没有效益，没有竞争力。近年来，各县区、各物业企业在提升住宅小区服务水平上面确实下了一些功夫，开展的市优达标创建活动、小区绿化提档升级工作等都卓有成效，切实为X百姓打造了一批精品小区、宜居小区，也为我市全国卫生城市创建打下了坚实的基础。但是，我们仍然要清醒地看到，我市仍然存在部分物业企业服务质量不达标、服务标准不规范的问题。各物业服务企业一定要把提升物业服务水平作为一个课题，好好研究。

　　二是着力提升标准意识。要建立一套质价相符的物业服务收费等级标准评价体系，努力推动物业服务由粗放型向精细型转变。今年，住建部将印发《物业服务导则》，省住建厅将修订发布《X省住宅物业服务标准》，各县区、各相关部门要结合导则和新标准的推行实施，促进物业企业严格按新标准实施等级服务，促进企业管理规范化、服务流程化、手段现代化、质量标准化。要尽快制定出台一整套符合我市物业行业发展实际的物业服务质量考评、评估、认证体系，并在全市培育一批物业标准化服务示范企业，树立行业品牌。今年，可以先在几个小区进行试点，下一步再以点带面，在全市小区进行推广。

　　三是着力提升履约意识。作为企业来讲，要切实增强履约意识。物业服务的范围是基于企业、业主双方物业服务合同内容而确定的，物业服务企业在日常管理中提供什么样的服务，要达到什么样的标准，需要业主配合做好哪些工作，这些都在合同里面需要明确约定清楚的。市住房局要牵头研究制定一套贴合我市物业管理工作实际的《前期物业服务合同示范文本》《物业服务合同示范文本》，从合同的角度对物业管理各方履约行为进行规范，从而推动物业管理工作的规范化发展。

　　四是着力提升创新意识。创新，是中央提出的五大发展理念之一。未来的物业发展趋势，一定是创新型物业赢得市场。物业服务企业要增强创新意识，更新观念，通过转型升级拓宽服务内涵，延伸产业链，以便捷、周到、丰富的服务不断满足业主日益增长的服务需求。今年，市政府将建设智慧物业纳入全市48件民生实事内容，这也是推动物业管理创新的实际举措。市住房局要积极发挥典型的示范带动作用，切实做好智慧物业平台的开发建设、应用推广工作，梳理一批特色鲜明的智慧物业典型，促进物业管理水平整体提升。各县区也要积极利用互联网+创新物业管理，加快物业管理和服务体系智能化建设，促进大数据、物联网、云计算、电子商务等现代技术与物业管理服务的深度融合，进一步增强人民群众的获得感和幸福感。

　　同志们，物业管理事关我市的经济社会发展，事关X每个家庭的安居乐业。希望各县区、各部门、各物业企业以今天的会议为契机，按照本次会议要求，把各自的职责切实履行到位，共同推动全市物业管理工作上台阶上水平，为建设幸福、宜居新X作出应有的贡献。

　　副市长在全市物业管理工作会议上的讲话相关关键词：副市长

　　工作会议上

　　物业管理

　　讲话

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篇六：全市物业管理工作会议

　　住建局长在全市物业治理工作会议上的讲话

　　一、近年来全市物业治理工作回顾

　　近年来，物业治理战线的宽敞干部职工在各级党委政府的脆弱领导下，勇于攻坚，拓展进取，全市物业治理工作稳中求进、难中向好，较好完成了全年主要目标任务。

　　一是行业进展规模不断壮大。全市物业服务企业总数达到×家，其中本地一级×家、二级×家、三级×家、暂定三级×家、外地来连企业×家，物业治理项目达到×个，治理总面积突破×万平方米，从业人员×万人。往年全市新增物业服务企业×家（含外地来连×家），新增物业治理项目×个。

　　二是制度系统建设不断强化。完成了《×市物业治理实施细则》的拟定工作，并组织行业专家集中修改，广泛征求物业服务企业、业主委员会等相关主体瞧法，邀请人大代表、政协委员座谈争辩。同时还启动了前期物业服务合同修订，完成了一批制度方法起草工作。

　　三是行业监管力度不断加大。对资质过期的×家本地物业服务企业依法予以资质注销，对×家备案过期的外地企业清理出我市物业服务市场。为整顿市场环境，巩固物业服务企业自主履职，先后组织海州、连云区等就小区治理服务状况进行突击检查，对存在冲突的小区，责成属地主管部门和街道督促企业限期整改。往年各县区主管部门定期不定期组织专项检查×余次，进一步增加了物业服务企业的契约意识和服务意识，小区物业服务水平总体有所提升。

　　四是城市宜居品质不断提升。在市区×个物管小区开展了园林绿化提档升级活动，新栽树木×余株，种植草皮×万平方米。开展物管小区排水系统专项整治，保证汛期物管小区平安。仔细开展物管小区市优达标创建活动，×个物管小区达到市优治理服务标准，涌现出一批创建先进单位和物管示范小区。同科汇丰国际、苍梧三期、金鹰国际城等小区始终保持较高治理水平，经得住检查，受到业主好评。

　　五是物业修理资金、物业服务用房治理进一步整顿。建立了市区电梯、消防设施设备专项修理资金，适时调整了市区物业修理资金缴存模式，提升了修理资金交存率。往年市区共拨付用法物业修理资金×万元，涉及×个小区，惠及业主×万户，同比增长×%。强化物业服务用房配置和用法治理的监督检查，对×多家未按规定配置或违规用法物业服务用房的建设单位、物业服务企业实行了限期整改措施，切实维护了宽敞业主的权益。

　　在确定成果的同时，我们也要糊涂地瞧到，当前全市物业治理工作还存在许多困难和冲突，与宽敞人民群众追求宜居神奇生活的热切期盼、与党和政府向好民生的工作目标、与我市“十三五”

　　全面建成小康社会的总体要求还有较大差距。如物业治理政策法规相对滞后，物业治理体制体制不健全，物业服务总体水平不高，热点难点冲突亟待破解等等。

　　二、下步物业治理工作支配

　　今年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推动供应侧结构性改革的攻坚之年。对于全市物业治理行业来说，要转变思维方式，把握要害举措，努力实现“十四五”期间物业治理工作良好开局。

　　（一）健全政策法规系统，推动物业治理法制化建设。

　　推动出台《×市物业治理方法》，同时要出台和健全八个配套文件：以市政府办名义出台《×市既有住宅加装电梯指导瞧法》；会同市规划局出台《×市物业服务用房治理暂行方法》；出台《×市物业应急修理治理暂行方法》；会同市工商局修改印发《前期物业服务合同》《物业服务合同》示范文本；出台《×市物业服务质量考评细则》《×市物业治理项目经理等级考核方法》《物业治理委员会成立规程》《×市物业服务保证金治理方法》。力争通过两年的努力，建立较为健全的物业治理制度系统，逐步实现有法可依，为依法监管打牢前提。

　　（二）加快推动体制体制改革，提升物业治理工作效能。

　　一要推动建立属地治理、综合治理和行业治理有机结合的物业治理体制，健全“指导监督在市级，主体责任在县区，具体负责在街道，抵触化解在社区”的物业治理运行体制。二要推动县区、街道、社区物业治理工作机构、经费和人员“三细化”。年内市区及各县要全部完成街道物业服务窗口的设立，年底全市将统一组织检查考核。三要推动相关部门职责进小区。在各物管小区统一设置“物业治理公示栏”，公示相关部门和单位的职责及联系人、联系电话，接受业主监督和投诉，准时查处小区违法违规行为。四要进一步简政放权。将前期物业招投标治理、物业服务质量保证金治理、物业服务用房交付用法监管、限额以下物业修理资金用法审批等权限下放到各区，充分调动一线部门的工作自主性和自主性。五要优化行业监管模式。充分运用已建成的才智物业监管服务平台，理顺行业进展的各类数据，实现数据共享，提升监管效能，巩固行业健康进展。

　　（三）加大要点工作推动力度，切实提升物业服务质量。

　　一要连续开展市优物管小区达标创建活动。依据年初既定目标，保证全市×%以上物管小区达到市优标准，为全面提升物业服务质量引领更多典型。二要自主创建国家卫生城市，努力打造洁净物管小区。在小区电子显示屏滚动播出创建国家卫生城市宣扬标语，在小区出进口悬挂创建横幅。各县区要结合“洁净、便利、顺畅”×建设实施建议，仔细组织开展“洁净物管小区”专项行动。三要加大老旧小区改造力度，做好后续治理服务。×月×日前全面完成全市×个老旧小区改造任务，努力向好老旧小区硬件设施条件。四要强化执法检查，净化市场环境。县区物业主管部门要仔细履职，自主执法，加大监督检查力度和频度，准时

　　将服务质量差、治理水平低、投诉冲突多的物业服务企业列进黑名单。要强化物业治理招投标治理，维护招投标市场的公开、公正、公正。适时引进第三方评估，将评估结果向社会公布。

　　（四）突出抓好信用系统建设，健全行业监管措施。

　　一要尽早完成物业信息数据库建设。各县区、各物业服务企业要依据市局统一部署，做好数据整理报送，力争在上半年完成全市物业服务企业、物业治理项目和项目经理前提信息、信用信息的征集和系统录进。二要健全信用考评体制。依据企业自评、县区初评、市局评定的程序和信用评定方法逐级审核确认，保证数据真实精确

　　。三要做好数据成果运用。今年年底前要发布全市第一期物业服务企业信用报告。从明年开头做到每季度发布一次，巩固遵守法律守信经营。

　　（五）强化公众监督和行业自律，提升行业整体素养。

　　一是举办“最美物业人”“最美物管小区”公众评比活动和物业治理行业三个“十佳”评比活动，努力提升业主依法维权适度维权、业主委员会和物业服务企业依法履职履约力量，巩固祥和社区建设。二是出台行业自律规章，组织全市物业服务企业签订行业自律承诺书，引领物业服务企业提升治理服务素养。扎实开展项目经理培训，培优一批综合素养高、业务力量强的项目经理岗位先锋。同时，扎实开展劳动技能竞赛，加大一线作业人员培训力度。

　　主要保证措施：

　　一是强化考核治理。自主发扬市物业治理领导小组办公室的作用，牵头出台各部门物业治理工作考核问责方法，将各部门物业治理工作履职状况、目标完成状况纳进年底考核。

　　二是强化冲突导向。摸清全市物业治理基本状况和冲突底数，做到有的放矢、因地制宜，从解决一件件具体冲突抓起，明确整改要点、整改时限，一把钥匙开一把锁，不断把工作引向深进、推向前进。

　　三是强调务实高效。发扬求真务实、马上就办的工作作风和钉钉子的精神，对每一项工作责任到人，细化到具体人头。依据既定的时间节点，加快推动细化，保证物业治理各项工作落地生根，取得实效。

篇七：全市物业管理工作会议

　　在全市物业管理工作座谈会上的讲话

　　尊敬的各位领导、各位物业管理工作人员：

　　大家上午好！很高兴能够在这个全市物业管理工作座谈会上与各位同仁交流探讨，为今后更好地推动物业管理工作的发展而共同努力！

　　首先，我想强调的是物业管理的重要性。随着城市发展和社会进步，物业管理已经成为城市运行中不可或缺的一部分。物业管理工作涉及到城市建设、社区服务、居民生活等诸多领域，它的质量直接关系到我们市民的生活质量、市容市貌的改善以及社会的稳定发展。因此，我们不能忽视物业管理工作的重要性，只有依据市场需求和时代发展的要求，加强物业管理创新，才能更好地服务于人民群众，推动城市的可持续发展。

　　其次，我们面临的挑战是多样化的。现代社会对物业管理提出了更高的要求，传统的物业管理模式已经无法满足人民群众的需求。随着城市建设的不断推进，居民对于环境质量、安全保障、社区服务等方面的要求也越来越高。因此，我们必须要转变传统的物业管理观念和方式，引入现代科技手段，加强管理能力和服务质量的提升，使物业管理工作更加智慧化、社会化，并为人民群众提供更加优质高效的服务。

　　第三，物业管理工作需要与时俱进。随着互联网、大数据、人工智能等新技术的发展，我们必须要积极将其与物业管理相结合，实现信息化管理、智能化服务。比如，可以利用大数据分析，提前预测小区内的问题，提高维修、保养和管理的效率；

　　可以利用人工智能技术，实现智能化门禁、智慧停车、智能化安防等方面的管理，提高小区居民的生活质量。同时，我们也要加强人才培养，引进专业化、高素质的物业管理人员，提高整个物业管理队伍的素质和能力。

　　第四，加强与相关部门的合作是物业管理工作的关键。物业管理事关多个方面的工作协调与配合，需要各相关部门的支持与配合，只有形成合力，共同推进，才能够实现物业管理工作的良性循环。因此，我们要积极与城市规划部门、环保部门、交通运输部门等展开合作，共同制定并完善相关政策和标准，确保各项管理工作能够有序进行。

　　最后，我希望各位同仁能够团结一心，积极参与并推动物业管理工作的创新和发展。只有我们共同努力，才能够更好地适应社会需求的变化，为人民群众提供更好的服务和管理。让我们携起手来，共同推动物业管理事业更上一层楼！

　　谢谢大家！

篇八：全市物业管理工作会议

　　物业管理工作会议上的讲话

　　物业管理关于民生根本，是居民群众关注的热点、焦点，是城市管理的难点和重要组成部分，更是各级政府政府落实利民行动，打造民生政府的根本。下面是店铺给大家整理的物业管理工作会议上的讲话，仅供参考。

　　物业管理工作会议上的讲话篇1同志们：

　　这次全市物业管理工作会议，是在全市深入学习贯彻北京市“两会”精神，全面落实建设世界城市目标的新形势下召开的，内容重要，意义重大。刚才农科同志对全市物业管理形势进行了分析和总结，对下一步工作做出了部署和安排，希望各区县、各物业管理企业认真学习领会，主动抓好落实。这次受到表彰的物业企业代表以及业主委员会代表和区县房管部门的代表也做了经验介绍，希望进一步起到推动行业发展、社区和谐的示范作用。也借此机会，向战斗在物业管理服务一线的全体同志表示衷心的感谢!向为物业管理工作做出突出贡献，受到通报表彰的先进单位表示热烈的祝贺!物业管理是关系群众安居乐业、涉及社会生活各方面的一项综合性工作，对于改善城市形象，提升城市品位，美化人居环境，提高居民生活质量，增强城市综合竞争力，具有重要的意义。北京奥运会的成功举办和新中国成立60周年庆祝活动的圆满举行，使首都的现代化建设进入了一个新的发展阶段。刘淇书记在市委十届七次全会工作报告中号召，要瞄准建设国际城市的高端形态，从建设世界城市的高度，全面落实人文北京、科技北京、绿色北京行动计划。郭金龙市长在今年北京市十三届人大三次会议的政府工作报告中提出，要“着眼建设世界城市”，以更高标准推动首都经济社会又好又快发展。这给我们建设房管工作提出了新的更加艰巨的任务，也给物业管理行业健康发展提出了新的更高的要求。因此，我们要着眼建设世界城市的长远目标，解放思想，勇于创新，不断探索适应时代发展要求的物业管理体制机制，积极促进物业管理行业向产业化和高端形态发展，全面提高

　　我市的物业管理水平。下面，我再讲几点意见。

　　一、着眼形势发展，进一步提高对物业管理重要性的认识

　　随着土地资源开发利用和城市化建设进程的加快，北京将会由城市建设主导期逐步向城市管理主导期进行转变。认真梳理和解决现行管理体制、管理手段和管理方法中不符合、不适应的矛盾，是摆在我们面前的首要任务。具体到建设房管系统，进一步提高对物业管理重要性的认识，深入研究既有房屋的使用管理问题，也迫在眉睫。

　　第一、物业管理是完善和发展现代城市功能的基础。现代城市功能的内涵十分丰富，既涉及城市原有功能的利用、发展和改造，也涉及城市远景规划布局的调整、社会经济结构的转变和社会生产生活等基础设施功能的提升。城市基础设施建设与房地产的开发、改造与建设，是为城市功能的完善与发展所创造的物质基础。在城市的运转过程中，无论是基础设施还是住宅与公共建筑等，都要随着时间的推移，投入相应的人力、物力、财力，使其保持原有功能或完善发展其功能。物业管理可以满足业主和用户在物业使用过程中多元化的需求，创造与硬环境相适应的管理服务软环境，并使硬环境充分发挥效用，提高人们的生活质量。从这个意义上说，物业管理工作实际上就是城市基本组织单元的管理工作，物业管理工作者，实际上就是城市管理工作者。

　　第二、物业管理是现代城市管理体制的重要组成部分。物业管理作为一种新型的管理模式，顺应了住宅商品化和社会化需求，以其专业化的服务明显改善了居民的居住环境，逐步得到了社会的认可和欢迎。现在我市的物业管理覆盖面在不断扩大，其重要性日益提高，已经成为城市管理的重要组成部分。截至2009年底，全市物业服务企业达3052家，有5210个项目实施了物业管理，其中住宅3557个项目，住宅物业管理覆盖率达到了80%以上。居住区是人们生活的重要空间，是建设和谐社会的重要载体，作为社区中管理服务的主体，物业服务企业在提高人们居住质量和生活质量的同时，也承担着居住区精神文明建设的重任。一个小区管理得好，小区就会平安祥和，居民就能够安居乐业;管理不好，就会留下隐患，容易产生纠纷，影响社会稳定。

　　第三、物业管理是提高人民群众生活工作质量的手段。经济发展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。随着国民经济发展战略目标的顺利实现，居民消费需求逐步向注重生活质量提高转变，向更高生活水平迈进。在住房方面，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理。好的物业管理改善了人居环境和工作环境，促使人们安居乐业，改进人们的精神面貌，促进人际关系融洽、社会和谐稳定。

　　第四、物业管理是维护社会和谐稳定的基本保障。维护社区和谐、加强社区精神文明建设是城市发展进步的基础。物业管理是社区服务的重要组成部分，物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极促进作用。近年来的实践告诉我们，通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区和谐和社区精神文明建设。

　　二、理清工作思路，切实把握做好物业管理工作的突破口和着力点

　　近几年，通过行业管理部门和物业服务企业的共同努力，我市物业管理工作取得了优异的成绩，尤其是在2008年北京奥运会和2009年新中国成立60周年庆祝活动期间，我们的物业服务企业不仅为奥运场馆和涉庆活动场所提供了优质服务，还为广大市民生活提供了周到的日常服务保障，为维护社会和谐稳定，实现“平安奥运”和“国庆平安行动”作出了突出的贡献。今年，按照市委市政府的工作部署，着眼建设世界城市，围绕实施人文北京、科技北京、绿色北京发展战略目标，进一步加强、完善和改进物业管理，继续推动物业管理纳入社区建设，全面落实各方主体责任，建立健全长效管理机制。

　　第一、要积极推进行业诚信建设，促进行业健康发展。“诚以立己、信以待人”，是企业生存发展的基本准则，也是行业健康发展的基础。物业管理企业及从业人员的信用，是社会信用体系的有机组成部分。物业管理行业直面社会公众，提供长期服务，诚信经营对行业发展至关重要。下一步，我们将逐步完善物业管理企业信用档案系统，以信用档案系统为载体推动行业诚信建设，要抓住服务行业的特点，推动管理重心的转移，把信用管理落实到项目上，落实到项目负责人上，落实到岗位上，使每一位从业人员的诚实守信行为成为企业的信用基础。

　　第二、要切实加强对业主大会和业主委员会的指导监督，强化业主自律意识。业主是房屋的所有权人，是物业管理的权利和责任主体，强化业主自律意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用是搞好物业管理的基础。一是要加大业主大会和业主委员会组建力度。要加强对组建业主大会和业主委员会的指导，促进业主自我管理，自我约束机制的形成。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。二是要强化业主的权利意识和自治意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用。广大业主要充分行使对业主委员会和物业企业的监督权，物业企业应当自觉接受监督。同时，要监督业主委员会不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。三是要强化业主的责任意识和自律意识，树立花钱买服务的理性消费观念。物业管理企业要积极引导、增强业主物业服务消费意识，要完善管理规约和物业服务合同条款，将业主履行交费义务条款和制约措施纳入管理规约和物业服务合同，使个别不自觉履行交费义务的业主受到规约和合同的限制和约束。

　　第三，要努力提高物业企业综合素质，为居民提供优质的服务。物业管理的根本目的是为业主、为住户提供优质的服务，物业事业的发展，关键在于企业素质的提高。各物业企业要切实加强内部管理，努力提高综合素质，不断提高服务水平。一是切实加强企业基础建设。物业企业要完善企业内部管理制度，加强自身建设，苦练内功，增强发展后劲，适应市场竞争的需要。二是大力提高物业管理从业人员职业素质。要抓好多层次的人才培训，加强企业关键岗位和技能培训，提高从业人员素质。要把培训重点放在项目负责人身上，通过加强对

　　项目负责人的培训与管理，提升物业项目的服务品质，提高物业企业的管理水平，推动行业整体素质的提高。三是要努力增强服务意识。各物业企业都要转变观念，把搞好服务放在一切工作的首位，要坚持以人为本，努力搞好人性化服务，要大力推行精细管理、精心服务，要充分发挥业主大会的作用，紧紧依靠业主委员会开展工作，物业企业要与业主委员会和谐相处，共同构建和谐社区，共同创造整洁、文明、安全的居住环境。四是培育一批品牌企业。各物业企业都要牢固树立品牌意识、竞争意识、开拓进取意识，努力使企业上规模、上档次、上水平，以高质量的管理和以人为本的优质服务，打造自己品牌。

　　第四，积极开展管理机制创新，不断提升行业发展层次。一是要进一步处理好社会管理与行业管理的关系。物业管理是一个复杂交叉的管理问题，经过这几年的实践，我们对物业管理的认识不断深化，特别是《物权法》的颁布实施，使我们深刻认识到物业管理不仅是行业管理问题，更是社会管理的问题，需要相关社会管理职能部门共同承担;物业管理不单单是物业企业的事，更是业主的权利和责任，需要更多服务企业和业主共同负责。这种社会和行业交织在一块的管理局面，要求我们必须树立大局意识，讲协调、讲配合，不断开展管理体制、机制和模式的创新。在这个问题上，希望大家和我们一起来思考、来研究，为做好工作打下基础。二是要正确处理好前期管理与后期管理的关系。前期开发遗留问题是引发物业矛盾纠纷，影响物业企业和业主构建和谐互信关系的的主要原因，为此我们要把前期开发与后期管理的责任分界点后移。在业主大会成立前，由开发商负责前期物业服务，协助业主成立业主大会，业主大会成立后选聘物业服务企业，并且可以委托第三方机构按照物业项目交接的技术标准对共用部位和共用设施设备进行验收。开发商应当及时处理解决物业使用中出现的物业质量缺陷以及配套完善等问题。要通过这种制度设计使物业企业从前期矛盾纠纷中摆脱出来，专心为业主服务，提高服务品质，提升行业发展层次。三是要积极探索资质和信用体系建设相结合的管理体系。资质和信用互为表里，要通过加强企业资质等级晋升核定工作完善资质管理，通过建立项目备案制度，加强对项目负责人的培训与管

　　理进一步强化信用体系建设，把静态管理和动态监管结合起来，把对企业的监管落实到对人的管理上来，推动企业不断加强自身建设，不断提高从业人员素质，从而推动行业整体素质和服务品质的提升。四是要深入研究引入第三方监管机制问题。要立足于构建业主和物业服务企业之间的长期和谐互信关系，尝试引入第三方评估监理机构，为业主、物业企业和建设单位提供物业项目承接验收、物业服务标准确定、服务费用评估、服务质量测评等方面的服务，努力在物业服务项目交接、推动物业服务质价相符、促进公平交易、化解矛盾纠纷等方面发挥积极作用。

　　三、认真履行职责，确保物业管理各项工作真正落到实处。

　　物业管理涉及面广，社会影响大，特别是居住区物业管理，与广大人民群众的切身利益息息相关。不仅关系到人民群众合法权益的实现，还涉及基层民主政治建设和社会稳定，是做好和谐社区建设、维护首都社会稳定工作的基础环节。因此，各职能单位和部门必须高度重视，切实加强组织领导，明确职责分工，认真履行职责，强化协调配合，扎扎实实抓好这项与群众切身利益密切相关的系统工程。

　　市区县行政主管部门，要把强化物业管理工作作为提升城市管理水平、创建文明城市、维护社会稳定工作的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实实施机构，明确工作任务，建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为物业管理工作提供有力保障。要进一步加大管理服务力度，充分发挥职能作用，努力转变作风，不断提高效率。要努力为物业管理企业排忧解难，为物业行业发展创造有利条件;要努力解决好群众反映的热点、难点问题，认真受理群众投诉，加大调处力度，解决实际问题，努力化解矛盾，维护社会稳定;要加强指导和服务，努力推进全市物业管理的全面发展。

　　物业管理行业协会，要正确定位，进一步增强全局意识和责任意识，充分发挥汇聚行业智慧、加强行业自律、展示行业风采、提升行业形象的功能，发挥其服务、咨询、沟通、监督、自律、协调的中介作用，不断提升协会的影响力。要继续完善物业示范项目评定机制，激励物业服务企业不断提高服务品质，推广先进的物业服务经验，充

　　分发挥优秀物业管理项目的示范效应，促进行业健康有序发展。

　　物业管理服务企业，要深入研究我市物业服务市场的商机和问题，不断学习和借鉴外省市先进的服务理念和成功的管理经验，强队伍，精业务，优服务，上高度，要紧紧抓住首都建设发展时机，积极作为，做强做大，树立品牌。要全面加强职业道德教育和业务素质教育，建立健全企业章程和各项管理制度，积极推行人性化管理和亲情化服务，逐步完成企业精神的沉淀积累，认真打造诚信、规范、负责、友善的企业文化，形成具有首都特色的物业服务行业新风。

　　同志们，物业管理工作千头万绪，矛盾和问题很多，我们要站在以人为本、构建和谐社会的高度，尽职尽责地开展工作。相信在全社会的理解和支持下，通过大家锐意进取，同舟共济，创新发展，扎实工作，我市的物业管理工作一定会有新的起色，一定会创造出让政府放心、让社会满意的物业管理新局面。新春佳节即将来临，我代表市住房和城乡建设委向辛勤工作在物业管理与服务工作岗位上的全体同志拜个早年，祝大家新春快乐，阖家幸福!物业管理工作会议上的讲话篇2尊敬的各位领导、各位同志：

　　大家下午好!今天开发区管委会在这里召开全区物业管理工作大会，这既是加强社区物业管理，推动社区管理和物业管理一体化建设，构建和谐社会的迫切需要，更是全区学习实践科学发展观，关注民生、服务民生的重大举措。我们相信，通过召开这次会议，必将对促进开发区社区物业管理工作上新台阶具有深远的影响。根据会议安排，下面我代表新开镇发言如下：

　　新开镇作为开发区中心镇，近年来积极围绕全区的开发建设需要，经历了大拆迁、大建设、大安置的艰苦历程，全镇现有低价位安置小区10个、农民集居区2个、中高档商品房小区3个，其中：有前期物业管理的小区4个、实行社区临时性物业管理的小区11个;已建立业主委员会的小区4个。近年来，我镇的社区物业管理工作在镇党委、政府的高度重视下，在上级职能部门指导监督和社区、物业工作者的不

　　懈努力下，全镇社区物业管理工作能从关注民生、打造民生政府，为居民群众解决居住环境和生活质量的高度，来认真开展物业管理工作，做到前期物业管理必有、“三保”(保洁、保绿、保安)临时物业管理不脱节，基本保证了社区物业管理工作的开展。但由于我镇大部分小区以拆迁户为主，物业管理费收取困难、小区业主自我管理、自我监督、自我约束的意识不强，现在基本上呈现出物业公司完成前期物业管理合同后基本上都终止服务，只能有社区组织临时物业管理。所以，今天的会议开的很及时，我镇必将以这次会议为契机，认真贯彻《物业管理条例》、市政府《关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》和《关于加强开发区住宅小区物业管理工作的若干意见(试行)》精神，具体做到：

　　一、理顺体制，健全网络。镇设立物业管理所，在上级主管部门的指导下，具体负责全镇物业管理工作，协调解决小区物业管理过程中的具体问题。镇物业管理所，明确分管领导1名，配备3名专职人员，同时组建好镇专业工程维护队伍、社区的“保洁、保绿、保安”三支队伍，落实专项工作经费。各社区建立以社区干部为主的物业管理站，具体做好物业管理的日常工作。

　　二、明确目标，规范管理。20xx年将作为我镇物业管理的规范年，主要目标是：一是加大物业管理的宣传力度，广泛宣传物业管理的法律法规，广泛宣传物业管理的重要性，大力营造支持物管、强化物管的社会舆论氛围，强化广大群众的物管意识，夯实物管基础;二是物业管理工作不断线，无论是物业公司管理，还是社区物管站管理，均“以服务业主为天职、业主满意为追求”来做好各项物管工作;三是全面组建小区业主委员会，力争在两年内实现组建率100%，并能依法履行职责，有效开展活动;四是建立完善物业管理工作的各类台帐资料。

　　三、建章立制，加强考核。建立健全镇物管所、社区物管站和物管作业队伍的各类岗位职责、管理制度、服务承诺和考核评比办法等，实行三级检查考核机制，即：镇接受开发区的每月检查考核，镇对社区的每月检查考核和社区对物业公司或物业队伍的检查考核，并将考核结果与物业管理补贴费的使用挂钩，与发放工作人员的补贴挂钩，与社区年度目标考核、评先奖优挂钩。加强对物业公司的监督考核，及时向上级主管部门上报考核结果。

　　四、严格把关，用好经费。镇设立物业管理经费专户，专款专用，不挪用、不截留，实行预算制，确保管好用好每一分物管经费。加强公建配套用房的经营性收入管理，并实现逐年提高。积极探索非拆迁户物管费的收取途径，促进物业管理的健康有序开展。

　　各位领导，同志们，物业管理关于民生根本，是居民群众关注的热点、焦点，是城市管理的难点和重要组成部分，更是各级政府政府落实利民行动，打造民生政府的根本。我镇要在开发区党工委、管委会的领导下，攻艰克难，努力解决物业管理中的焦点、难点，化解矛盾问题突出点，从根本上提高我镇物业管理水平，为开发区“三次创业”、构建和谐开发区做出不懈的努力和积极的贡献!物业管理工作会议上的讲话篇3同志们：

　　昨天，家瑾同志对《物业管理条例》(以下简称《条例》)的出台过程和主要法律制度作了说明，志峰同志就《条例》的重大意义、主要精神和下一步的工作安排讲了话，我完全赞成，请各地区各单位认真贯彻落实。这次会议，在以往工作的基础上，有十个单位交流了经验和贯彻《条例》的安排，希望各地研究借鉴。

　　会议讨论中提出了不少贯彻中的意见以及一些需要继续探讨研究的问题。昨天晚上，房地产业司进行了认真的归纳整理，给我列了十大问题，主要是《条例》贯彻实施中的有关问题，针对这些意见，建设部还将继续研究，也希望各地积极探索。一是，关于业主和业主大会。《条例》规定业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过，重大事项须经全体业主所持投票权三分之二以上通过。业主大会怎么组织，还需要探索。二是，业主委员会成员的素质问题。对此《条例》作了原则性的规定。业主委员会成员需要具备高素质，能否请当地的人大代表和政协委员来担任。业主委员会能不能真正尽责，对业主委员会发挥作用很重要，请你们在今后的工作指导

　　中总结

　　经验。三是，业主大会在法律上承担什么责任。它既不是自治

　　组织，不是法人机构，又不是民政部门登记的社团组织。四是，物业管理区域内发生治安事件，物业管理企业有没有责任。五是，关于物业管理企业代收水、电、气、暖等费用产生的纠纷如何解决，维修责任如何落实，这涉及到公用事业改革的问题。六是，物业管理企业经营环境和亏损的问题，以及当地政府在环境整治中会不会增加物业管理企业负担的问题。七是，共用部位、共用设施的产权怎么明确地界定。八是，旧小区实行物业管理难的问题。九是，房地产管理部门与其他相关部门对物业管理活动的监督责任和如何履行职责。十是，地方政府制定相应的法律法规和研究转变职能的问题。这些问题大部分都在志峰同志的报告

　　里作了说明，要在贯彻《条例》中逐步解决，要有一个过程。我个人体会，物业管理不完全是一个房屋管理问题，很多社会问题交织在一起，极其复杂。当前最重要的是抓好《条例》的学习、宣传、贯彻，要通过制度创新，机制创新，管理创新，探索解决好这些问题。发展中的问题要用发展的办法来解决。下面，我结合自己学习《条例》的体会

　　谈点认识，同大家一起研究讨论。

　　我认为当前贯彻《条例》，首先是省建设厅、各地房地产行政主管部门，也包括城乡规划、市政公用、质量安全管理部门要共同做好《条例》的贯彻落实工作，前期建设和物业管理带来的问题非常突出。《条例》从解决社会发展、经济发展过程中的一些矛盾出发，作出了很多规定，所以《条例》的贯彻落实工作不是一个部门的事情。大家谈到的旧小区问题，到底是房屋管理，还是城市市容市貌环境卫生管理，还是房屋管理和市容市貌环境卫生管理相结合，是很现实的问题。各地要在认真学习领会《条例》的法律关系，认真分析各地实践的基础上，确定有效的步骤，推进《条例》的实施。向社会各方宣传理解认识《条例》的重要性，和自己应当承担的法律规定的责任、权利和义务。深化改革和贯彻《条例》是我最近想的比较多的问题。我理解贯彻《条例》的重点和难点是各方思想认识问题，尤其是主管部门、业主、开发企业和物业管理企业，要解放思想，实事求是，与时俱进，根据《条例》调整工作思路，转变观念，将《条例》贯彻好。

　　一、物业管理发展及《物业管理条例》的社会基础

　　我国物业管理历来是有社会需求，与经济体制、住房制度、政府管理社会事务的方式有关，直接影响城市环境、城市容貌、城市形象，是全社会的客观需要，反映的是城市综合素质的重要方面。物业管理新体制的产生、发展是一个长期的演变过程，并且随着社会主义市场经济体制的建立和完善，社会事业的发展，人们生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地产建设、销售和售后使用管理分工的专业化、社会化、市场化，而得到逐步发展和规范。

　　我国物业管理的历史状况：80年代初以前，我国广大居民住房产权主要是属于政府房管部门、企事业单位和政府机关所有。居民住户是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用权。政府房管部门或者企事业单位负责环境管理，包括绿化、卫生、垃圾和厕所管理等公共部分，列支相关费用。居(家)委会、街道办事处是对居住环境管理承担组织责任。

　　80年代中期之后，我国进行城市经济体制改革，打破单位单一投资建房，开始允许多渠道建房。人们对居住条件的要求逐步提高，形成对居住环境配套设施的需求。房屋建成后由房屋产权单位管理，外部环境则由居委会或街道办事处负责管理。这一管理模式，逐步强化了居民关心居委会和街道办事处所管公共部位的环境卫生、绿化环境等公共财产的意识。

　　房地产市场的培育和发展，带动了单位购房，随着这种需求的增大，开始形成服务于房屋所有人的物业管理。特别是人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品房的供应，从而进一步促进了新建小区的物业管理，这种需求的经济负担和住房分配方式一样仍是单位负责，个人受用。新建小区物业管理的发展起到积极的推动和示范作用，同时也引发出物业长期管理的需求。

　　我们房地产开发是实行滚动开发，预售制、规划批准建设范围实施周期长短不一，加上历史上新建房屋移交中产生物业费用由谁来承担问题，促使开发企业组建物业管理企业，满足开发企业的需求和购房业主在小区建设尚未全面完成情况之下的物业管理需求。房地产开发企业对自己开发的项目实施物业管理，也是基于业主对物业管理服

　　务的需求，这就形成前期物业管理。

　　随着住房制度改革的推进，物业管理也随之发展。但存在公房出售之后的物业管理和仍由公房管理、单位管理的出售及未出售公房之间需求关系、管理方式等尚需研究和规范。

　　居民的住房需求，由直接关注住房面积大小、功能质量等内部需求，发展到对环境的需求;从需要对房屋共用部分的管理，发展到同时需要对部分公共社会事务的服务;从需要对房产和附属设施的完好，发展到实现房屋的保值、增值。这些，使物业管理的内涵更加丰富，需要研究解决的问题更加明晰。

　　从我国物业管理发展的进程来看，物业管理涉及我国计划

　　经济体制向市场经济转变，房地产业发展和住房制度改革，改善人居环境、提供公共服务，也包括机关后勤服务改革，政企分开、政府转变职能，基层政权职能到位和居委会自治组织作用的发挥。在这些转变中需要立法来强调业主的自身的位置，规范业主与业主之间、业主与开发企业之间、业主与物业管理企业之间，居委会、街道办事处与业主和物业管理企业之间的关系，需要政府主管部门转变观念，改变工作方式和方法，也有基层单位的改革转制问题，这也就是存在于《物业管理条例》之中的社会基础，需要明确相关法律制度。

　　二、物业管理中要运用法律法规规范人们的行为(或者讲相对人的行为)《物业管理条例》既然存在着立法的社会基础，就应当用法律法规来规范，在改革和发展中推进物业管理。法律法规的严肃性，既要调整解决好现有矛盾，又应有一定的前瞻性。因此，我体会，要贯彻落实好《条例》，关键是学习、宣传《条例》规定，准确理解和把握好物业管理活动中的规定法律关系。这里我着重讲一讲以下几个方面的认识：

　　(一)业主是《条例》规定的责任主体

　　业主是房屋产权的所有者，业主委托物业管理企业实施物业管理区域内的物业管理行为。所以，业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。这是宣传贯彻《条例》，形成共同工作氛围的基础。明

　　确这一点，才能说清楚业主具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任，和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。

　　(二)业主大会和业主委员会是一种必然的选择

　　业主的责任，除了对房屋内专有部分所有权的行使，更重要的是还承担遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面，由公约和规章制度确定的义务。多个业主之间必定形成共同利益和共同事务，而公共利益和共同事务不是一个人代表的。从我国固有的特点来看，公共利益和公共事务部分，必然存在业主和业主之间内在的联系，这就体现出业主公约。因此，《条例》在进行制度设计时，在吸收实践证明行之有效的既有制度的基础上，确立了业主大会制度。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，规定了业主大会的成立、会议形式和表决方式，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括业主公约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会能够切实担负起代表和维护全体业主合法权益的职责。

　　(三)合同

　　是物业管理服务的法律依据

　　业主、业主大会与物业管理企业之间是合同关系。业主、业主大会委托物业管理公司管什么、达到什么服务标准，要通过合同明确约定。当然，服务价格和服务水平必须相对应。物业管理公司的服务内容不是包罗万象的，应该按照合同约定提供服务。在物业管理服务活动中，业主是责任主体，物业管理公司是服务主体，他们之间违反合同的纠纷是民事纠纷，主要受《合同法》保护和约束，行政主管部门不要过多干预。

　　(四)前期物业管理必须加强

　　《条例》规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。为什么《条例》规定，建设单位可以选聘物业管理企业进行前期物业管理。

　　在建设过程中间，开发企业与业主以及物业管理企业之间相互利

　　益关系的调整是关键。与其他的销售行为不同，房屋产权的销售是一个过程。因为房屋建设实行的是滚动开发，业主在滚动开发中，获得产权，不可能等到开发商销售完所有物业，购房人全部入住，成立业主大会之后，才来选聘物业管理企业实施物业管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡期的物业管理，也就是前期物业管理，客观上只能由建设单位选聘物业管理企业来实施。《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业来签订。但物业管理企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐入住的购房人。根本上讲是业主长远利益的保证，包括对批准规划实施中的有关问题的预防，可以减少开发企业建设过程中随意改变规划。所以，《条例》要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务，为业主接受物业管理企业的服务提供了法律基础。

　　(五)业主、业主大会、业主委员会应当诚意接受居委会的指导

　　和监督

　　《条例》第二十条对业主委员会、业主大会与居委会的关系作了明确规定。要理顺两者的关系，关键是要学习贯彻《条例》和《城市居民委员会组织法》。居民委员会是居民自我管理、自我服务的自治组织，主要职能作用是，协助基层政权做好居民群众政治思想工作，调解居民邻里矛盾，维护居民道德行为规范，创造良好、和谐的社区人际关系。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益通过业主公约来确定的组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应。业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。《条例》设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会意见的义务。规定业主大会、业主委员会应当接受居民委员会指导和监督，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居委会依法履行自治管理职责，并接受其指导。与其他企业一

　　样，物业管理企业按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。

　　(六)落实《条例》规定住房专项维修资金制度，应当从房管部门改革和改进工作抓起

　　关键要清理公房出售专项维修资金的挪用，建立健全管理机制，落实账户到人。《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定，交纳专项维修资金。建立专项维修资金的目的，主要是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。这是保障物业管理区内公共设施、共用部位完好使用和维护业主长远利益的必要措施。因此，必须完善制度，严格征收，专项使用，加强监管。

　　(七)政府机关要转变职能做好实施监督

　　物业管理企业是依照《公司法》设立的自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。民事主体在市场中的行为其实就是市场行为，民事行为的特性要求给市场主体以充分的自主权利，政府不能干涉民事主体自由从事市场活动，不能主动介入到这种活动中去，更不能随便运用自己拥有的行政权力进行干预。政府部门既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权。

　　政府的作用，主要是根据法律、法规、规章对物业管理企业行为实行监督管理，为他们从事市场活动提供法律和制度上的保障。各地房地产行政主管部门，要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为交给市场解决的，一旦有民事纠纷，应鼓励多走一点司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。

　　(八)抓好公房管理部门改革，有步骤推进实施物业管理，抓好试点稳妥推进

　　社会对环境的需求是地方政府关心的。公房管理改革不仅是房管部门的事，关键是人的居住环境，有居民本身要求，也是城市形象问题，要有紧迫感，要积极参与。各地建设和房地产主管部门应当作为地方政府的参谋，制定方案，推进改革实施。

　　(九)建设部和省厅市局的工作问题

　　做好这项工作，必须充分领会《条例》精神，并充分总结

　　物业管理发展的历史过程。通过这些工作，把握物业管理的难点、重点和方向，这样工作才有前瞻性。

　　第一，要把法律关系弄清楚。要明确物业管理各方主体的法律责任，特别要明确业主责任和行政主管部门自身的责任。

　　第二、要尽快完成配套法规的制定，对过去的法规进行清理，要有计划，明确出台的时间。部里有关司局向我反映，向地方征求意见的立法经常不能按期回来。当前部里要建立一个考核各省厅市局的制度，把法制工作作为考核省厅市局工作的一个重要指标，并把考核结果向省区市政府通报。

　　第三，要同心协力，解决法制建设问题。我讲的同心协力有三个层面。一是上下同心协力，我们这个行政管理的各部门要同心协力，二是左右同心协力，我们今天为什么要求部里其他司的司长来参加会议，《条例》对有关质量安全，规划问题，城市建设中的水、气等改造的问题，都有规定。贯彻落实好《条例》，我们的相关部门能不能同心协力很重要。三是我们与建设行政管理部门以外的部门同心协力，特别要与民政部门，与当地政府有关社区管理的部门同心协力。我们要如实地告诉别人，对你们工作有什么要求。当然部门之间的工作是有不同侧重的，要在分歧中找共同点。

　　(十)宣传工作

　　宣传工作还要加强。法规司、房地产业司要组织开展好有关宣传活动。要宣传贯彻实施《条例》对促进城市发展、改善投资环境的作用，对协调业主共同利益和保护业主合法权益的作用。对业主的宣传，要增强业主自律意识，推进民主协商机制的形成。只有依靠社会力量的支持和社会舆论的正确引导，《条例》的贯彻工作才能做好，才能规范社会人和行政部门的行为。做好自己的本职工作，抓好《条例》的贯彻落实，真正维护广大业主的利益，这是国务院领导

　　对《条例》颁发实施的要求。《条例》在制定过程中广泛征求了社会各方的意见，在贯彻实施《条例》中更要倾听群众的意见，认真解决群众反映的热

　　点、难点问题。

　　同志们，随着《条例》的颁布实施，我国的物业管理行业进入了一个新的阶段。我们要以“三个代表”重要思想为指引，学习好《条例》，贯彻好《条例》，按《条例》的要求做好自己的工作，切切实实地保护好广大群众的权益，为全面实现小康社会目标作出应有贡献。

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